Kostenloser PDF-Download
Checkliste Verkaufsunterlagen
Objekt-, Bau-, WEG- und Notarunterlagen strukturiert zusammenstellen - mit Hinweisen zum datensparsamen Umgang.
Objektaufbereitung für Immobilien
vor Verkauf und Vermietung
Das Titelbild prägt den ersten Eindruck eines Inserats und kann beeinflussen, ob Interessenten sich näher mit dem Angebot beschäftigen. Preis, Lage, Fläche und Zustand bleiben dabei ebenso entscheidend.
Schritt 1
Professionelle Fotografie -
klar fotografiert und nachvollziehbar präsentiert
Fotos prägen den ersten Eindruck eines Immobilieninserats. Dunkle Räume, schiefe Winkel oder störende Gegenstände können die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts schwerer erkennbar machen. Ziel sind deshalb sachliche, helle und realitätsnahe Aufnahmen.
Ein Haus das schlecht präsentiert wird, verkauft sich unter Wert. Oder gar nicht. Ich bereite jede Immobilie so auf, dass sie online funktioniert - professionelle Fotos, lesbare Grundrisse, ein Exposé mit Substanz und alle Unterlagen die ein Käufer braucht, bevor er den Besichtigungstermin vereinbart.
Vor dem Shooting
Jede Immobilie wird vorbereitet. Persönliche Gegenstände raus, Oberflächen frei, Vorhänge auf, Licht an. Ich sage Ihnen vorher genau, was bleiben kann und was besser verschwindet.
Beim Shooting
Weitwinkelkamera auf Stativ, nicht die iPhone-Kamera aus der Hüfte. Jeder Raum bei Tageslicht, mit korrekter Belichtung und geradem Horizont. Bad, Keller, Garten, Stellplatz - alles.
Nach dem Shooting
Farbkorrektur, Helligkeitsanpassung und die Entfernung kleiner Störungen. Keine Manipulation – Käufer sollen die Immobilie wiedererkennen und ihre Eigenschaften realistisch einschätzen können.
Der Umfang: Eine abgestimmte Bildserie, die Räume, Grundstück und relevante Details nachvollziehbar zeigt. Drohnenaufnahmen kommen nur bei Bedarf und unter Beachtung der rechtlichen Voraussetzungen hinzu.
Regler ziehen: vorher / Nachher
Kein Leistungsnachweis
Unübersichtliche Vorlage
Klar strukturierte Darstellung
-
✓
Maßstabsgetreu - jeder Raum mit realen Maßen
-
✓
Möbliert dargestellt - damit Käufer sich Bett, Sofa und Esstisch vorstellen können
-
✓
Raumbezeichnungen - klar beschriftet, keine Bauzeichner-Abkürzungen
-
✓
Wohnfläche je Raum - damit niemand rätseln muss
Schritt 2
Grundrisse -
nicht die Kopie vom Bauamt
Ein lesbarer Grundriss hilft Interessenten, Aufteilung, Wege und Nutzbarkeit der Räume früh einzuordnen. Er ergänzt Fotos und Flächenangaben, ersetzt aber keine Besichtigung oder belastbare Flächenberechnung.
Was Verkäufer mir oft mitbringen: eine vergilbte Kopie aus der Bauakte von 1972, kaum lesbar, DIN A3 auf DIN A4 gequetscht. Oder gar nichts.
Ein lesbarer Grundriss erleichtert die Orientierung und kann Interessenten helfen, früh zu prüfen, ob Aufteilung und Raumgrößen grundsätzlich zu ihrem Bedarf passen. Flächenangaben müssen dabei nachvollziehbar und dürfen nicht irreführend sein.
Schritt 3
Das Exposé -
mehr als ein paar Fotos mit Text
Ein Exposé das verkauft enthält mehr als Bilder und einen Preis. Es beantwortet die Fragen die Käufer haben, bevor sie anrufen.
Was in jedem Exposé steht:
- ▸ Alle Fotos in hoher Auflösung (innen, außen, Garten, Keller, Stellplatz)
- ▸ Grundriss jeder Etage - möbliert und bemaßt
- ▸ Lagebeschreibung mit Mikrolage: Entfernung zu S-Bahn, Schulen, Einkaufen, Autobahn. Nicht "verkehrsgünstig gelegen", sondern "8 Minuten zu Fuß zur S-Bahn Flörsheim, 12 Minuten auf die A66"
- ▸ Kosten transparent: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Provision - damit Käufer sofort rechnen können
- ▸ Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmeranzahl, Baujahr, letzte Modernisierungen
- ▸ Auszug aus dem Bebauungsplan (wo relevant)
Was nicht drinsteht: unbelegte Superlative wie „traumhafte Lage“ oder „Juwel in bester Wohnlage“. Die Beschreibung bleibt bei überprüfbaren Merkmalen.
15–25
Fotos
100%
Vollständig
0
Aufpreis
Schritt 4
Unterlagen beschaffen -
ich kümmere mich
Die wenigsten Eigentümer haben alle Unterlagen griffbereit. Manche wissen nicht mal, welche sie brauchen. Hier eine Übersicht - und was ich davon für Sie erledige:
| Unterlage | Wo beantragen | Gebühr | Bearbeitung |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Zuständiges Grundbuchamt am Objektort | nach GNotKG | beim Amt aktuell anfragen |
| Flurkarte / Lageplan | Zuständiges Amt für Bodenmanagement | produktabhängig; Online-Daten teils kostenfrei | beim Amt aktuell anfragen |
| Wohnflächenberechnung | Architekt / Vermesser | nach Angebot | nach Anbieter und Objekt |
| Teilungserklärung (ETW) | Hausverwaltung | nach Verwaltung/Vertrag | bei der Verwaltung anfragen |
| Wirtschaftsplan (ETW) | Hausverwaltung | nach Verwaltung/Vertrag | bei der Verwaltung anfragen |
| Protokolle ETV (ETW) | Hausverwaltung | nach Verwaltung/Vertrag | bei der Verwaltung anfragen |
| Baulastenverzeichnis | Kreis Groß-Gerau (Trebur) bzw. Main-Taunus-Kreis (Flörsheim) | nach aktueller Gebührenregelung | behörden- und aktenabhängig |
| Bauakte / Baugenehmigung | zuständige untere Bauaufsichtsbehörde bzw. deren Archiv | nach aktueller Gebührenregelung; im MTK mindestens Grundgebühr laut Antrag | behörden- und aktenabhängig |
| Altlastenauskunft | zuständige Servicestelle des RP Darmstadt | 25 € je angefangene Viertelstunde, höchstens 600 € | behörden- und fallabhängig |
Zuständigkeiten und Gebühren geprüft am 11.08.2026: Kreis Groß-Gerau – Baulasten, Main-Taunus-Kreis – Baulasten, MTK – Bauakteneinsicht 2026, RP Darmstadt – Altlasteninformationen und HVBG – Liegenschaftskataster.
Mein Service: Ich unterstütze bei der Ermittlung der zuständigen Stelle und der Beschaffung fehlender Unterlagen. Gebühren und Bearbeitungszeiten werden vor dem Antrag bei der jeweiligen Behörde oder Verwaltung geprüft.
Optional
Home Staging -
wann es sich lohnt
Leerstand
Leere Räume wirken kleiner als sie sind. Ein paar gezielt platzierte Möbelstücke helfen Käufern, sich das Wohnen vorzustellen.
Stark persönliche Einrichtung
Wenn der Geschmack sehr speziell ist, entpersonalisiert Staging die Räume und spricht mehr Käufer an.
Hochpreissegment
Bei höher positionierten Objekten können Zielgruppe und Vermarktungskonzept einen größeren Aufbereitungsumfang rechtfertigen. Ob Staging sinnvoll ist, wird am Objekt und Budget entschieden.
ab 1.500 €
Einzelne Räume
3.000 - 5.000 €
Ganzes Haus
Bei Bedarf kann eine Staging-Partnerin aus der Region eingebunden werden. Kosten und Ziel werden vorab abgestimmt; ein Mehrerlös oder eine Amortisation kann nicht versprochen werden.
Häufige Fragen
zur Objektaufbereitung
Was kostet die Objektaufbereitung zusätzlich?
Nichts. Professionelle Fotografie, maßstabsgetreue Grundrisse und die Exposé-Erstellung sind fester Bestandteil meiner Maklerleistung - ohne Aufpreis. Lediglich optionales Home Staging und die Beschaffung behördlicher Unterlagen können als externe Kosten entstehen.
Wie lange dauert die Aufbereitung vor dem Verkaufsstart?
Der Zeitbedarf hängt von Größe, Zustand, gewünschtem Umfang und den vorhandenen Unterlagen ab. Fotoaufnahmen, Grundriss und Exposé werden deshalb objektbezogen geplant. Fehlende Unterlagen – etwa Grundbuchauszug, Flurkarte oder Wohnflächenberechnung – sollten frühzeitig bei den zuständigen Stellen angefragt werden.
Muss ich die Immobilie vor dem Shooting renovieren oder aufräumen?
Renovieren nein - aber vorbereiten ja. Ich gebe Ihnen vor dem Shooting eine konkrete Liste was zu tun ist: welche persönlichen Gegenstände verschwinden sollten, welche Räume besonders wichtig sind, ob bestimmte Beleuchtung geändert werden sollte. Das sind keine großen Maßnahmen, bringt aber im Ergebnis den entscheidenden Unterschied.
Werden die Fotos nachbearbeitet - und sieht die Immobilie dann noch so aus?
Ja, die Bilder werden nachbearbeitet - aber nicht manipuliert. Farbkorrektur, Helligkeitsanpassung, Begradigung des Horizonts. Keine Raumveränderungen, keine digital entfernten Risse oder Mängel. Ein Käufer der zur Besichtigung kommt, soll die Immobilie wiedererkennen - nur eben so wie sie an einem guten, hellen Tag aussieht.
Was ist wenn ich bereits Fotos habe?
Ich schaue sie mir gerne an. Wenn sie das Objekt realistisch zeigen, technisch geeignet sind und die erforderlichen Nutzungsrechte vorliegen, können wir sie verwenden. Ob neue Aufnahmen sinnvoll sind, entscheiden wir nach Sichtung der vorhandenen Bilder und des Vermarktungskonzepts.
Macht die Objektaufbereitung wirklich einen Unterschied beim Verkaufspreis?
Eine klare Präsentation kann Interessenten die Prüfung erleichtern und die Verhandlungsposition unterstützen. Ob daraus mehr Anfragen, eine kürzere Dauer oder ein höherer Preis entsteht, hängt jedoch auch von Preis, Lage, Zustand und Nachfrage ab.
Nächster Schritt
Ihre Immobilie verdient
einen stimmigen ersten Eindruck
Die Aufbereitung ist Teil meiner Leistung. Kein Aufpreis, keine Zusatzkosten.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, beginnt alles mit einer unverbindlichen Bewertung vor Ort.
Termine nach Vereinbarung
Zum Mitnehmen
Passende Checkliste
Die Unterlagen bieten eine strukturierte Orientierung und ersetzen keine technische, rechtliche, steuerliche oder finanzielle Einzelfallberatung.