Immobilie bei Scheidung – Optionen, Rechte, Ablauf

Wem gehört das Haus?

Erster Schritt, bevor alles andere diskutiert wird: Grundbuchauszug anfordern.

Drei Varianten kommen vor:

Beide stehen im Grundbuch. Häufigster Fall bei Ehepaaren. Beide sind Eigentümer, typischerweise zu je 50 %. Keiner kann ohne den anderen verkaufen oder belasten.

Nur einer steht im Grundbuch. Dann gehört die Immobilie rechtlich nur diesem Partner. Auch wenn beide den Kredit bedienen. Auch wenn beide renoviert haben. Das Grundbuch zählt.

Zugewinngemeinschaft. Die meisten Ehepaare in Deutschland leben in Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand). Das heißt: Jeder behält sein Vermögen, aber der während der Ehe erzielte Zugewinn wird bei Scheidung ausgeglichen. Die Immobilie fließt in die Zugewinnberechnung ein - auch wenn nur einer im Grundbuch steht.

Die vier Optionen

Häufig kommen vier Grundmodelle in Betracht. Je nach Eigentum, Finanzierung, Nutzung und familiärer Situation können weitere Varianten oder Kombinationen sinnvoll sein.

Option 1: Einer übernimmt, einer wird ausgezahlt.
Der häufigste Weg, wenn einer der Partner im Haus bleiben will. Der übernehmende Partner muss den anderen auszahlen und den Kredit allein übernehmen. Die Bank muss zustimmen - und tut das nur, wenn die Bonität reicht.

Option 2: Gemeinsamer Verkauf.
Sauberste Lösung. Beide stimmen zu, die Immobilie wird zum Marktwert verkauft, der Erlös nach Kreditablösung geteilt. Kein Streit über den Wert, weil der Markt entscheidet.

Option 3: Einer bleibt wohnen, Verkauf später.
Übergangslösung - etwa wenn Kinder im Haus leben und das Schuljahr nicht unterbrochen werden soll. Funktioniert nur mit klarer schriftlicher Vereinbarung: Wer trägt die Kosten? Bis wann? Was passiert bei Zahlungsausfall?

Option 4: Teilungsversteigerung.
Eine Teilungsversteigerung kann grundsätzlich auch von einem Miteigentümer gegen den Willen des anderen beantragt werden. Ablauf, Schutzmöglichkeiten, Kosten und Ergebnis hängen vom Verfahren ab; ein bestimmter Abschlag gegenüber einem freihändigen Verkauf lässt sich nicht pauschal vorhersagen. Wegen der erheblichen wirtschaftlichen und familiären Folgen sollte vor einem Antrag anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Auszahlung berechnen – ein Fallbeispiel

Familie M. aus dem Kreis Groß-Gerau. Doppelhaushälfte, 2016 gekauft. Beide stehen zu je 50 % im Grundbuch.

Der Partner, der bleibt, zahlt 107.500 Euro an den anderen. Zusätzlich übernimmt er den gesamten Kredit (195.000 Euro Restschuld). Die Bank prüft, ob das Einkommen allein dafür reicht.

Was dabei oft vergessen wird:

• Vorfälligkeitsentschädigung, falls der Kredit umgeschuldet wird
• Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung (ca. 1,5 - 2 % des übertragenen Anteils)
• Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragung zwischen Ehepartnern im Rahmen der Scheidung nicht an (Befreiung nach § 3 Nr. 5 GrEStG)

Was passiert mit dem Kredit?

Die Bank hat mit der Scheidung nichts zu tun. Wenn beide den Kreditvertrag unterschrieben haben, haften beide - unabhängig davon, wer auszieht.

Drei Szenarien:

Beide im Kreditvertrag, einer übernimmt das Haus. Die Bank muss den ausscheidenden Partner aus der Haftung entlassen. Dafür braucht der übernehmende Partner ausreichend Einkommen oder Sicherheiten. Ohne Zustimmung der Bank bleibt die gesamtschuldnerische Haftung bestehen.

Beide im Kreditvertrag, Haus wird verkauft. Der Kredit wird aus dem Verkaufserlös abgelöst. Ist der Erlös niedriger als die Restschuld, müssen beide die Differenz tragen.

Nur einer im Kreditvertrag. Dann haftet nur dieser Partner. Der andere hat keine Pflichten gegenüber der Bank - aber auch kein Mitspracherecht.

Kreditverträge frühzeitig mit der Bank besprechen. Nicht erst nach der Scheidung, sondern während des Trennungsjahres.

Steuerliche Aspekte

Private Veräußerung nach § 23 EStG: Bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kann Einkommensteuer anfallen. Ein Auszug eines Partners kann für die Eigennutzungsausnahme relevant sein; entscheidend sind jedoch genaue Zeiträume, Nutzung, Eigentumsverhältnisse und die aktuelle Rechtsprechung. Das sollte vor Verkauf oder Anteilsübertragung steuerlich geprüft werden.

Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor. Wer 2024 ausgezogen ist und 2026 verkauft, muss genau prüfen, ob die Frist noch reicht.

Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehepartnern im Zusammenhang mit der Scheidung sind befreit. Wichtig: Der Zusammenhang muss erkennbar sein - am besten im Scheidungsfolgenvertrag festhalten.

Teilungsversteigerung – Ablauf und Risiken

Eine Teilungsversteigerung dient der Aufhebung einer Gemeinschaft an einem Grundstück. Sie kann in Betracht kommen, wenn keine einvernehmliche Lösung erreicht wird, ist aber ein gerichtliches Verfahren mit eigenen Schutz-, Kosten- und Verfahrensregeln.

Ablauf: Nach einem zulässigen Antrag beim Amtsgericht werden unter anderem die Beteiligten, der Grundstückswert und die Versteigerungsbedingungen im gesetzlichen Verfahren geklärt. Dauer und einzelne Schritte hängen vom Fall und von gerichtlichen Entscheidungen ab. Beteiligte können unter den Verfahrensbedingungen ebenfalls mitbieten.

Was vorab geklärt werden sollte:

• Gerichts-, Gutachten- und gegebenenfalls Anwaltskosten nach dem konkreten Verfahren
• mögliche Anträge auf einstweilige Einstellung und sonstige Schutzmöglichkeiten
• Finanzierung, Grundpfandrechte und wirtschaftliche Folgen eines Zuschlags
• Ergebnis: Der Zuschlag kann deutlich unter einem freihändigen Verkaufspreis liegen; eine feste Abschlagsquote gibt es nicht.

Gegenüber einem abgestimmten freihändigen Verkauf können ein niedrigerer Erlös, Verfahrenskosten und eine längere Unsicherheit entstehen. Die tatsächliche Differenz hängt von Objekt, Nachfrage und Verfahrensverlauf ab.

Vor einem Antrag können anwaltliche Beratung, Mediation oder ein abgestimmter freihändiger Verkauf geprüft werden. Welche Lösung wirtschaftlich und persönlich besser passt, lässt sich nur anhand des Einzelfalls entscheiden.

Kinder im Haus – was das ändert

Wenn Kinder im Haushalt leben, verschieben sich die Prioritäten. Während des Getrenntlebens kann das Familiengericht die Ehewohnung unter den Voraussetzungen des § 1361b BGB einem Ehegatten zur Nutzung überlassen. Für die Zeit anlässlich beziehungsweise nach der Scheidung regelt § 1568a BGB die Überlassung der Ehewohnung. Eigentumsverhältnisse, Kindeswohl und Zumutbarkeit müssen im Einzelfall geprüft werden.

Eine Nutzungszuweisung ist kein Eigentumsentzug und kein automatisches Verkaufsverbot. Sie kann die tatsächliche Nutzung und Verwertbarkeit jedoch erheblich beeinflussen. Verkauf, Finanzierung und Besitzübergabe sollten deshalb mit den anwaltlichen Vertretern und gegebenenfalls dem Familiengericht abgestimmt werden.

In der Praxis: Kinder sind der häufigste Grund, warum ein Partner im Haus bleiben will und der Verkauf verzögert wird. Das ist nachvollziehbar - muss aber finanziell tragbar sein. Wenn das Einkommen des bleibenden Partners den Kredit und die laufenden Kosten nicht deckt, löst der Aufschub das Problem nicht, er verschiebt es nur.

Was als Erstes tun – Checkliste Trennung und Immobilie

1. Grundbuchauszug anfordern - Wer steht drin? Welche Belastungen gibt es?
2. Kreditvertrag prüfen - Wer haftet? Restschuld? Zinsbindung bis wann?
3. Marktwert ermitteln lassen - Neutral, nicht vom Anwalt einer Seite
4. Scheidungsfolgenvertrag aufsetzen - Regelt alles: Wer bekommt was, wer zahlt was, bis wann
5. Bank kontaktieren - Optionen für Kreditübernahme oder vorzeitige Ablösung klären
6. Steuerliche Auswirkungen prüfen - Spekulationssteuer, Zugewinnausgleich, Unterhalt