Drei Optionen, keine pauschale Antwort
Jede Woche ruft jemand an und fragt: „Soll ich verkaufen oder vermieten?“
Die Antwort hängt von Ihrer Situation ab. Deshalb klären wir zuerst die entscheidenden Fragen.
Denn die Antwort hängt nicht nur vom Objekt ab. Sie hängt von Ihnen ab. Von Ihrer Lebenssituation, Ihren Finanzen, Ihrer Risikobereitschaft und davon, wie viel Zeit und Energie Sie in eine Immobilie stecken wollen.
Dieser Ratgeber ersetzt kein persönliches Gespräch. Aber er hilft, die richtigen Fragen zu stellen – bevor Sie mit dem Antworten anfangen.
Der Entscheidungsbaum – Ihre Situation als Ausgangspunkt
Starten Sie hier. Folgen Sie den Fragen, die auf Ihre Situation zutreffen.
Nutzen Sie die Immobilie noch selbst?
Ja, aber das Haus wird zu groß oder passt nicht mehr
Sie wollen in der Gegend bleiben: Prüfen Sie Verkauf + Kauf einer kleineren Immobilie oder Teilverkauf/Verrentung
Sie wollen woanders hin: Verkauf ist die sauberste Lösung
Nein, die Immobilie steht leer oder wird nur sporadisch genutzt
Sie brauchen zeitnah Kapital: Verkauf
Sie haben kein dringendes Kapitalbedürfnis: Vergleichen Sie Vermietung vs. Verkauf (siehe Rechenbeispiel unten)
Haben Sie die Immobilie geerbt?
Alle Erben sind sich einig: Verkauf oder gemeinsame Vermietung prüfen
Uneinigkeit unter Erben: Verkauf löst den Konflikt am schnellsten. Vermietung in einer Erbengemeinschaft funktioniert selten dauerhaft.
Trennung oder Scheidung?
Einer will bleiben, einer nicht: Übernahme und Auszahlung prüfen
Keiner will bleiben: Verkauf
Verkaufen vs. Vermieten – die Unterschiede im Überblick
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zur Einordnung:
Frei gewähltes Rechenbeispiel – keine Marktdaten: Für ein hypothetisches Einfamilienhaus werden ausschließlich zur Veranschaulichung ein Orientierungswert von 390.000 €, eine angenommene Kaltmiete von 1.350 €/Monat und keine Restschuld angesetzt. Vor einer Entscheidung müssen beide Werte am konkreten Objekt und Stichtag belegt werden.
Szenario A: Verkauf
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | 390.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | -13.923 € |
| Unterlagenbeschaffung | -500 € |
| Netto-Zufluss | 375.577 € |
| Spekulationssteuer | 0 € (Eigennutzung) |
Geld sofort verfügbar. Keine laufenden Verpflichtungen. Kein Risiko.
Szenario B: Vermietung
| Position | Jährlich |
|---|---|
| Mieteinnahmen brutto | 16.200 € |
| Instandhaltungsrücklage (1 % Gebäudewert) | -2.500 € |
| Nicht umlagefähige Nebenkosten | -800 € |
| Verwaltung (bei Fremdverwaltung) | -1.200 € |
| Netto vor Steuern | 11.700 € |
| Einkommensteuer (geschätzt, Grenzsteuersatz 35 %) | -4.095 € |
| Netto nach Steuern | ca. 7.600 € |
Rendite auf den Marktwert: ca. 1,9 % p.a. (netto nach Steuern)
Zusätzlich kann sich der Immobilienwert verändern. Dafür sollten mehrere Szenarien – fallend, gleichbleibend und steigend – gerechnet werden; eine pauschale regionale Jahresrate ist keine belastbare Prognose.
Dazu kommt: der Aufwand. Mietersuche, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung, kaputte Heizung um 22 Uhr, Rechtsstreit bei Mietausfall. Das kann ein Verwalter übernehmen – kostet aber. Das können Sie selbst machen – kostet Zeit und Nerven.
Kein belastbarer „Breakeven“ aus einer Division: Ein Verkaufserlös und laufende Mieteinnahmen sind nur vergleichbar, wenn Steuern, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung, Wertentwicklung, Anlageertrag des Verkaufserlöses und der jeweilige Zeitwert des Geldes über denselben Zeitraum berücksichtigt werden.
Die Kriterien-Matrix – alle Optionen auf einen Blick
| Kriterium | Verkaufen | Vermieten | Halten (leer) |
|---|---|---|---|
| Kapitalzufluss | sofort, einmalig, hoch | monatlich, niedrig bis mittel | keiner |
| Laufender Aufwand | keiner nach Verkauf | mittel bis hoch | gering (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) |
| Risiko | Preis steht fest | Mietausfall, Rechtsstreit, Sanierung | Wertverlust, Vandalismus, Leerstandskosten |
| Wertsteigerung mitnehmen | nein (Preis ist fixiert) | ja | ja |
| Flexibilität | hoch (Kapital frei verfügbar) | eingeschränkt (Mieterbindung) | hoch (jederzeit verkaufen/vermieten) |
| Steuerlich | möglicherweise steuerfrei bei ausschließlicher Eigennutzung seit Anschaffung oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren | Mieteinnahmen voll steuerpflichtig | Grundsteuer, ggf. Leerstandskosten nicht absetzbar |
| Emotionaler Faktor | Abschied | andere leben dort | Erinnerung bleibt, Haus verfällt |
| Geeignet bei | Kapitalbedarf, Standortwechsel, Alter, Erbe | stabile Einkommenssituation, Immobilie in gutem Zustand | kurzfristig, wenn Markt ungünstig |
Fünf Szenarien aus der Praxis
Theorie ist das eine. Aber am Ende entscheiden Menschen in konkreten Situationen. Hier sind fünf typische Fälle aus meiner Beratungspraxis.
Szenario 1
Das zu große Haus nach dem Auszug der Kinder
Ehepaar, Mitte 60, Einfamilienhaus in Trebur, 160 m², Garten 700 m². Kinder in Frankfurt und München. Haus ist abbezahlt.
Empfehlung: Verkaufen. Kapital freisetzen, kleinere Wohnung in Trebur oder Flörsheim kaufen oder mieten. Die Differenz als Rücklage. Der Garten und die Instandhaltung werden jedes Jahr mehr statt weniger.
Szenario 2
Geerbtes Haus, Erbengemeinschaft mit drei Parteien
Schwester will halten, Bruder will verkaufen, dritter Erbe lebt im Ausland.
Empfehlung: Verkaufen. Erbengemeinschaften und Vermietung vertragen sich selten. Jede Reparatur braucht drei Unterschriften. Jede Mieterhöhung eine Abstimmung. Der saubere Schnitt spart allen Beteiligten Jahre an Diskussionen.
Szenario 3
Eigentumswohnung als Kapitalanlage behalten
3-Zimmer-Wohnung in Flörsheim, Baujahr 2005, guter Zustand, solider Mieter seit vier Jahren.
Empfehlung: Behalten. Guter Mieter, kaum Aufwand, Wertentwicklung positiv, AfA läuft noch. Verkaufen nur bei Kapitalbedarf oder wenn Sonderumlage droht.
Szenario 4
Scheidung, gemeinsames Haus, ein Partner will bleiben
Empfehlung: Übernahme prüfen. Der bleibende Partner übernimmt den Anteil des anderen zum aktuellen Marktwert. Finanzierung klären. Grundbuch umschreiben. Wenn die Übernahme finanziell nicht darstellbar ist: Verkauf.
Szenario 5
Unsaniertes Haus – verkaufen oder erst renovieren?
Einfamilienhaus Baujahr 1968, Ölheizung, keine Dämmung, Energieklasse G.
Entscheidung nur nach Gegenrechnung. Vor einer Sanierung für den Verkauf sollten konkrete Angebote und zwei objektbezogene Werteinschätzungen – im Ist-Zustand und nach den genau definierten Maßnahmen – gegenübergestellt werden. Ein vollständiger Rückfluss der Kosten in den Verkaufspreis ist nicht garantiert.
