Immobilie vermieten im Rhein-Main-Gebiet

Den richtigen Mietpreis finden

Zu hoch angesetzt, steht die Wohnung leer. Zu niedrig, verschenken Sie jeden Monat Geld. Beides passiert ständig.

Der richtige Mietpreis ergibt sich nicht aus dem, was Sie für die Finanzierung brauchen. Er ergibt sich aus dem, was der Markt hergibt.

Fünf Faktoren bestimmen die Miete:

Lage. Eine 3-Zimmer-Wohnung in Flörsheim-Weilbach erzielt einen anderen Preis als dieselbe Wohnung in Trebur-Geinsheim. Entfernung zur S-Bahn, Einkaufsmöglichkeiten, Fluglärm – alles messbar, alles mietpreisrelevant.

Zustand und Ausstattung. Neue Einbauküche, modernes Bad, Fußbodenheizung – das sind keine Selbstverständlichkeiten. Mieter vergleichen online. Wer mehr bietet, kann mehr verlangen. Wer weniger bietet, muss den Preis anpassen.

Energieeffizienz. Seit der Heizkostenexplosion 2022 schauen Mieter genauer hin. Eine Wohnung mit Energieeffizienzklasse B vermietet sich schneller als eine mit F – und rechtfertigt eine höhere Miete.

Grundriss und Schnitt. 80 m² können sich wie 60 anfühlen, wenn der Flur die Hälfte davon schluckt. Durchgangsräume, fehlende Abstellflächen, unpraktische Bäder – das drückt den Preis.

Angebot vor Ort. Stehen in Ihrer Straße drei vergleichbare Wohnungen gleichzeitig im Angebot, drückt das die erzielbaren Mieten. Timing zählt auch bei Vermietungen.

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Mietspiegel und Mietpreisbremse im Rhein-Main-Gebiet

Hessen hat eine Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung darf die Miete in den betroffenen Kommunen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die hessische Mieterschutzverordnung wurde mit Verordnung vom 12. November 2025 geändert und zunächst bis zum 25. November 2026 verlängert. In den 49 gelisteten Gemeinden - darunter Flörsheim am Main, Groß-Gerau und Rüsselsheim am Main - gilt zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Quelle: Hessisches Wirtschaftsministerium.

Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen fallen nicht unter die Bremse.

Was der Mietspiegel für Sie bedeutet:

Eine unzulässig hohe Miete kann Rückforderungs- und Auskunftsansprüche auslösen. Prüfen Sie deshalb die ortsübliche Vergleichsmiete, den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse und mögliche gesetzliche Ausnahmen vor dem Vertragsangebot.

Bei Wohnungen die seit Jahren unter Wert vermietet wurden, dürfen Sie die Miete nicht einfach auf Marktniveau anheben. Wie weit Sie gehen dürfen, hängt an der Gemeinde, und genau hier liegt für unsere beiden Standorte ein wichtiger Unterschied:

Flörsheim am Main steht in der hessischen Mieterschutzverordnung. Dort gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, und bei Neuvermietung greift die Mietpreisbremse mit maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Trebur steht nicht in der Verordnung. Dort gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB, und die Mietpreisbremse greift nicht. Als Vermieter in Trebur haben Sie also mehr Spielraum als in Flörsheim.

In beiden Fällen bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete die absolute Obergrenze. Die Kappungsgrenze begrenzt nur, wie schnell Sie sich ihr nähern dürfen.

Den passenden Mieter auswählen

Ein hoher Mietpreis hilft wenig, wenn nach sechs Monaten die Miete ausbleibt.

Was einen guten Mieter ausmacht:

Entscheidend sind nachvollziehbare, für das Mietverhältnis relevante Kriterien: Passt die Personenzahl zur Wohnung, besteht ernsthaftes Anmietungsinteresse und ist die Mietzahlung voraussichtlich tragfähig? Persönliche Sympathie oder ein bloßes Bauchgefühl ersetzen diese Prüfung nicht.

Der Ablauf einer seriösen Mieterauswahl:

1. Inserat schalten – klar, ehrlich, mit allen Pflichtangaben (Energieausweis!).
2. Anfragen anhand der Objektkriterien beantworten und Besichtigungstermine koordinieren.
3. Vor der Besichtigung nur Kontakt- und Termindaten sowie erforderliche objektive Eckdaten erheben.
4. Besichtigung. Einzeltermine, keine Massenbesichtigung. Sie wollen den Mieter kennenlernen, nicht eine Schlange abarbeiten.
5. Erst bei konkretem Anmietungsinteresse zulässige Angaben erheben; Nachweise und Bonitätsauskunft nur bei ausgewählten Bewerbern prüfen.
6. Entscheidung treffen.

Unterlagen in der letzten Auswahlphase:

• Mieterselbstauskunft mit den für den Vertrag zulässigen Angaben
• geeignete Bonitätsauskunft des ausgewählten Bewerbers
• geeigneter Einkommensnachweis; nicht benötigte Angaben können geschwärzt werden
• Identitätsprüfung vor Vertragsschluss; eine Ausweiskopie ist nur in begründeten Ausnahmefällen erforderlich
• bei Selbstständigen ein geeigneter Nachweis regelmäßiger Einkünfte

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Bonität prüfen – wie es richtig geht

Die Schufa-Auskunft allein reicht nicht. Sie zeigt Zahlungsausfälle der Vergangenheit – nicht ob jemand sich die Miete leisten kann.

Tragfähigkeit: Das Verhältnis von Einkommen und Gesamtmiete ist ein wichtiger Anhaltspunkt, aber keine starre gesetzliche Quote. Haushaltsgröße, regelmäßige Verpflichtungen und weitere nachvollziehbare Sicherheiten können die Einordnung beeinflussen.

Was eine geeignete Bonitätsauskunft zeigen kann:

• eine für Vermietungszwecke bestimmte Bonitätsinformation
• je nach Produkt relevante negative Zahlungserfahrungen

Was die Schufa nicht zeigt:

• Aktuelles Einkommen
• Vermögensverhältnisse
• Miethistorie

Eine einzelne Auskunft entscheidet nicht allein. Nur erforderliche Angaben dürfen verarbeitet werden; Unterlagen nicht berücksichtigter Bewerber sind anschließend nach den datenschutzrechtlichen Vorgaben zu löschen.

Kaution: Maximal drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf in drei Raten zahlen. Die Kaution muss getrennt vom Privatvermögen angelegt werden – auf einem separaten Konto. Wer das vergisst, haftet.

Der Mietvertrag – worauf es ankommt

Ein Mietvertrag aus dem Internet für 4,99 € kann funktionieren. Kann aber auch Klauseln enthalten die seit Jahren unwirksam sind. Dann stehen Sie im Streitfall ohne Absicherung da.

Was im Vertrag stehen muss:

• Mietgegenstand (Adresse, Lage, Fläche, Räume, Zubehör)
• Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, einzeln ausgewiesen
• Kautionsregelung
• Mietbeginn
• Regelung zu Schönheitsreparaturen (Vorsicht: starre Fristen sind unwirksam)
• Hausordnung als Anlage
• Übergabeprotokoll als Vertragsbestandteil

Was Sie regeln sollten, bevor Fragen aufkommen:

Staffelmiete oder Indexmiete? Staffelmiete: feste Erhöhungen zu festen Zeitpunkten. Planbar für beide Seiten. Indexmiete: Miete steigt mit dem Verbraucherpreisindex. In Inflationsphasen lukrativ für Vermieter, in Deflationsphasen nicht.

Tierhaltung. Ein generelles Tierhaltungsverbot ist unwirksam. Kleintiere (Hamster, Fische) dürfen immer gehalten werden. Hunde und Katzen: Genehmigungsvorbehalt im Vertrag aufnehmen.

Untervermietung. Regeln Sie es im Vertrag. Sonst darf der Mieter bei berechtigtem Interesse (z.B. Kostengründe) untervermieten – und Sie haben kein Mitspracherecht bei der Auswahl des Untermieters.

Kleinreparaturklausel. Gängig: Der Mieter übernimmt Reparaturen bis 100 € Einzelbetrag, maximal 200 € pro Jahr (oder 8 % der Jahresmiete). Die Obergrenze ist entscheidend – fehlt sie, ist die Klausel unwirksam.

Die Übergabe

Die Übergabe ist kein Formalakt. Sie ist die Grundlage für alles, was in den nächsten Jahren kommen kann. Ein fehlendes Protokoll bei der Übergabe ist das häufigste Problem bei der Rückgabe.

Was ins Übergabeprotokoll gehört:

• Datum und anwesende Personen
• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung)
• Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel
• Zustand jedes Raumes – mit Fotos
• Vorhandene Mängel, einzeln aufgelistet
• Funktionstüchtigkeit von Geräten (Herd, Spülmaschine, Therme)
• Unterschriften beider Parteien

Drei Dinge die Vermieter bei der Übergabe vergessen:

1. Fotos. Relevante Zustände in jedem Raum nachvollziehbar dokumentieren, etwa Decken, Wände, Böden und Fenster. Umfang und Detailgrad sollten zum Objekt passen; bei Streit sind Aussagekraft und Zuordnung wichtiger als eine feste Bildzahl.

2. Wohnungsgeberbescheinigung. Pflicht seit 2015. Sie müssen dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Einzug eine Bescheinigung ausstellen. Ohne droht ein Bußgeld bis 1.000 €.

3. Versorger informieren. Gas, Strom, Wasser auf den Mieter ummelden. Sonst zahlen Sie weiter.

Sechs typische Fehler bei der Vermietung

1. Mieter nach Sympathie auswählen.
Ein sympathischer Eindruck ersetzt keine nachvollziehbare Prüfung. Umgekehrt darf die Auswahl auch nicht auf persönlichen Zuschreibungen beruhen. Nutzen Sie objektive Kriterien und erheben Sie Nachweise erst in der dafür vorgesehenen Auswahlphase.

2. Keinen Energieausweis vorlegen.
Pflicht seit 2014. Muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Die Energiekennwerte gehören ins Inserat. Bußgeld bei Verstoß: bis 10.000 €.

3. Mietpreisbremse ignorieren.
Wer in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse über der zulässigen Miete vermietet, riskiert Rückforderungen. Der Umfang hängt nach § 556g Abs. 2 BGB insbesondere davon ab, wann gerügt wurde: Bei einer Rüge mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Beendigung des Mietverhältnisses sind grundsätzlich nur nach Zugang der Rüge fällig gewordene Beträge erfasst; bei rechtzeitiger Rüge kann die Rückforderung weiter zurückreichen.

4. Kein Übergabeprotokoll erstellen.
Ohne Protokoll bei Einzug haben Sie bei Auszug kein Beweismittel. Jeder Kratzer im Parkett, jeder Fleck an der Wand – Ihr Wort gegen das des Mieters.

5. Nebenkosten nicht jährlich abrechnen.
Nebenkostenabrechnungen müssen dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zugehen. Verspätet? Dann können Sie Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Der Mieter behält aber seinen Anspruch auf Rückzahlung.

6. Kaution nicht getrennt anlegen.
Die Kaution gehört auf ein separates Konto, getrennt vom Privatvermögen. Macht fast niemand. Bis der Mieter danach fragt. Oder bis die Insolvenzverwaltung kommt.