Ein Thema, über das zu wenig gesprochen wird
130 Quadratmeter, vier Schlafzimmer, 600 Quadratmeter Garten. Vor zwanzig Jahren perfekt. Die Kinder sind längst ausgezogen. Der Garten wird zur Last. Das Treppensteigen fällt schwerer. Die Heizkosten für ein halbleeres Haus steigen.
Ich führe dieses Gespräch oft. Meistens mit Menschen zwischen 65 und 80, die spüren dass sich etwas ändern muss – aber den ersten Schritt scheuen. Verständlich. Das Haus ist Erinnerung. Es ist Sicherheit. Es ist Zuhause.
Aber es gibt Situationen, in denen Festhalten teurer wird als Loslassen. Und es gibt mehr Möglichkeiten als nur bleiben oder verkaufen.
Option 1 – Bleiben und barrierefrei umbauen
Wer im eigenen Haus alt werden will, muss das Haus darauf vorbereiten. Die meisten Häuser aus den 60er bis 80er Jahren sind nicht dafür gebaut.
Was sinnvoll ist – und was es kostet:
| Maßnahme | Kosten | Förderung |
|---|---|---|
| Bodengleiche Dusche statt Badewanne | objektbezogenes Angebot | technische Voraussetzungen prüfen |
| Türverbreiterung (auf 80 cm lichte Breite) | objektbezogenes Angebot | technische Voraussetzungen prüfen |
| Schwellenentfernung | objektbezogenes Angebot | technische Voraussetzungen prüfen |
| Treppenlift | abhängig von Treppe und System | Pflegekasse/KfW im Einzelfall prüfen |
| Handläufe, Haltegriffe | objektbezogenes Angebot | technische Voraussetzungen prüfen |
| Rutschhemmende Bodenbeläge | objektbezogenes Angebot | technische Voraussetzungen prüfen |
| Außenrampe statt Treppenstufen | abhängig von Länge, Gefälle und Baugrund | technische Voraussetzungen prüfen |
Fördermöglichkeiten:
- KfW-Programme zur Barrierereduzierung: Der Investitionszuschuss 455-B kann nach aktueller Mitteilung der KfW wegen ausgeschöpfter Bundesmittel nicht mehr neu beantragt werden; bei neuen Bundesmitteln könnte 2027 eine Antragstellung wieder möglich werden. Bereits zugesagte Vorhaben sind davon nicht betroffen. Als mögliche Alternative nennt die KfW den Kredit 159 mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit, vorbehaltlich verfügbarer Haushaltsmittel und der individuellen Voraussetzungen. Aktueller Stand und Bedingungen: KfW 455-B und KfW 159, abgerufen am 12. August 2026.
- Pflegekasse: Bei Pflegegrad 1 – 5 kann sie auf Antrag bis zu 4.180 € für eine wohnumfeldverbessernde Maßnahme zahlen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme die häusliche Pflege ermöglicht oder erleichtert beziehungsweise eine selbstständigere Lebensführung unterstützt. Quelle: Bundesgesundheitsministerium, Stand 18.03.2026.
- Steuerliche Absetzbarkeit: Für begünstigte Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt kann sich die tarifliche Einkommensteuer nach § 35a Abs. 3 EStG um 20 % der Arbeitskosten, höchstens um 1.200 € pro Jahr, ermäßigen. Materialkosten zählen nicht; Rechnung und unbare Zahlung sind erforderlich. Medizinisch veranlasste Aufwendungen können unter anderen Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastungen zu prüfen sein. Quelle: § 35a EStG.
Der Umbau lohnt sich, wenn die Grundsubstanz stimmt. Eingeschossig wohnen lässt sich nachrüsten. Ein Haus mit drei Etagen und steiler Treppe in ein barrierefreies Zuhause verwandeln – das wird teuer und bleibt ein Kompromiss.
Option 2 – Verkaufen und verkleinern
Kein Versagen. Kein Aufgeben. Sondern eine bewusste Entscheidung für den nächsten Lebensabschnitt.
Was ein Verkauf bringt:
Kapital. Welcher Nettoerlös nach Ablösung von Krediten, Verkaufsnebenkosten und möglichen Steuern verbleibt, muss für das konkrete Haus und den Bewertungsstichtag ermittelt werden. Erst danach lässt sich ein Kauf- oder Mietbudget für eine andere Wohnung planen.
Entlastung. Kein Dach mehr das repariert werden muss. Kein Garten der gemäht werden will. Keine Heizung die ausfallen könnte. Jemand anderes kümmert sich.
Nähe. Viele meiner Kunden ziehen nicht weg – sie ziehen um. Vom Haus in Trebur in eine Wohnung in Trebur. Oder von Flörsheim nach Hochheim, näher zu den Kindern. Die Region bleibt, nur die Wohnform ändert sich.
Worauf Sie achten sollten:
- Verkaufen Sie nicht unter Druck. Planen Sie sechs bis zwölf Monate Vorlauf ein.
- Klären Sie zuerst, wohin Sie ziehen wollen – bevor Sie das Haus auf den Markt bringen.
- Die Eigennutzungs-Ausnahme des § 23 EStG kann einen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist begünstigen; die tatsächlichen Nutzungszeiträume müssen im Einzelfall steuerlich geprüft werden.
- Laufende Kredite können mit dem Verkaufserlös abgelöst werden (Vorfälligkeitsentschädigung beachten).
Ratgeber: Haus verkaufen – Ablauf und Kosten →
Option 3 – Vermieten und Einnahmen sichern
Wer das Haus nicht verkaufen will – aus Verbundenheit, weil die Kinder es später nutzen wollen oder weil der Markt gerade nicht passt – kann vermieten.
Was das konkret bedeutet:
Die erzielbare Kaltmiete muss am konkreten Haus, der Mikrolage, dem Zustand und dem aktuellen Rechtsrahmen ermittelt werden. Davon gehen unter anderem nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, mögliche Verwaltung, Leerstand und Steuern ab.
Vorteile:
- Regelmäßiges Einkommen neben der Rente
- Immobilie bleibt im Familienbesitz
- Wertsteigerung wird mitgenommen
Nachteile:
- Vermieterpflichten (Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mietermanagement)
- Risiko von Mietausfällen
- Emotionaler Abstand nötig – andere Menschen leben in Ihrem Haus
Die Vermieterpflichten lassen sich delegieren. Ein Makler oder eine Hausverwaltung übernimmt Mietersuche, Vertragsgestaltung und laufende Betreuung.
Ratgeber: Immobilie vermieten →
Option 4 – Immobilienverrentung
Ein Modell, das in Deutschland wächst, aber noch wenig bekannt ist. Die Grundidee: Sie verkaufen Ihre Immobilie ganz oder teilweise – und wohnen trotzdem weiter darin.
Drei Varianten:
Leibrente. Sie verkaufen das Haus. Statt eines einmaligen Kaufpreises erhalten Sie eine monatliche Rente – lebenslang. Im Grundbuch wird ein Wohnrecht eingetragen. Vorteil: planbares Einkommen ohne Auszug. Nachteil: Die monatlichen Beträge sind oft niedriger als erwartet, weil der Käufer das Langlebigkeitsrisiko trägt.
Teilverkauf. Sie verkaufen bis zu 50 % Ihres Hauses an einen Anbieter. Dafür bekommen Sie eine Sofortauszahlung. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Klingt einfach. Die Details sind komplex: Wer zahlt Reparaturen? Was passiert beim Gesamtverkauf? Wie hoch ist das Nutzungsentgelt wirklich? Vergleichen Sie sorgfältig. Manche Anbieter haben Konditionen, die sich langfristig nicht rechnen.
Rückmietmodell (Sale-and-Lease-Back). Sie verkaufen das Haus komplett und mieten es anschließend vom Käufer zurück. Vorteil: voller Kaufpreis. Nachteil: Sie sind Mieter im eigenen Haus, mit allen Rechten aber auch Unsicherheiten.
Mein Rat: Lassen Sie jedes Verrentungsangebot von einem unabhängigen Berater prüfen, bevor Sie unterschreiben. Die Differenz zwischen einem guten und einem schlechten Verrentungsvertrag kann über die Restlaufzeit sechsstellig sein.
