Immobilie geerbt – die ersten 6 Monate entscheiden

Die Zeitachse – was wann passieren muss

Woche 1 - 2: Erbe annehmen oder ausschlagen

Die regelmäßige Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund; in den Auslandsfällen des § 1944 Abs. 3 BGB sind es sechs Monate. Vor einer Entscheidung sollten Nachlass, Kredite und Haftungsfolgen kurzfristig mit Notariat oder Fachanwaltschaft geprüft werden.

Ausschlagen geht nur komplett. Sie können nicht das Haus nehmen und die Schulden ablehnen.

Monat 1 - 2: Bestandsaufnahme

• Grundbuchauszug anfordern (Amtsgericht am Standort der Immobilie)
• Kreditverträge suchen – läuft noch ein Darlehen?
• Versicherungen prüfen – Gebäude- und Haftpflichtversicherung weiterführen
• Versorger informieren (Strom, Gas, Wasser) – die Zähler laufen weiter
• Zustand dokumentieren – Fotos, offensichtliche Schäden, Heizung

Monat 2 - 4: Entscheidung vorbereiten

• Marktwert ermitteln lassen
• Erbschaftsteuer berechnen (oder vom Steuerberater berechnen lassen)
• Mit der Erbengemeinschaft klären: behalten, vermieten oder verkaufen?
• Erbschein beantragen, falls kein notarielles Testament vorliegt

Ab Monat 4: Umsetzung

• Grundbuch umschreiben lassen (Erbe als neuer Eigentümer)
• Verkauf starten oder Mietvertrag vorbereiten
• Erbschaftsteuererklärung einreichen, wenn das Finanzamt dazu auffordert. Unabhängig davon den Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

Erbengemeinschaft – wenn mehrere erben

Der häufigste Grund für Probleme. Drei Geschwister erben das Elternhaus. Einer will behalten, einer vermieten, einer sofort verkaufen. Willkommen in der Erbengemeinschaft.

Was rechtlich gilt:

• Über die Immobilie als einzelnen Nachlassgegenstand können die Miterben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen; Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung können anderen Regeln folgen.
• Ein Miterbe kann nicht allein über seinen Anteil an der einzelnen Immobilie verfügen, wohl aber seinen gesamten Erbteil durch notariellen Vertrag übertragen. Dabei können gesetzliche Vorkaufsrechte der Miterben entstehen.
• Verwaltungsmaßnahmen (Reparaturen, Versicherung) beschließt die Mehrheit nach Anteilen.

Was in der Praxis passiert:

Die Erbengemeinschaft einigt sich – oder sie einigt sich nicht. Wenn keiner nachgibt, steht am Ende die Teilungsversteigerung. Die kostet Geld, dauert und bringt weniger als ein Verkauf auf dem freien Markt.

Mein Rat: Früh einen neutralen Marktwert ermitteln lassen. Wenn alle die gleiche Zahl sehen, wird die Diskussion sachlicher.

Behalten und selbst nutzen

Lohnt sich, wenn:

• Sie ohnehin eine Immobilie suchen
• Die Lage zu Ihrem Lebensmittelpunkt passt
• Der Zustand vertretbar ist oder Sie renovieren wollen und können
• Kein hoher Kredit drauf liegt

Vorteil: Ehepartner und Kinder können die Immobilie unter Umständen steuerfrei erben, wenn sie selbst einziehen und mindestens 10 Jahre dort wohnen. Bei Kindern gilt eine Wohnflächenobergrenze von 200 m².

Nachteil: Sie übernehmen auch vorhandenen Sanierungsstau. Welche Bauteile betroffen sind und welche Kosten entstehen, lässt sich nicht aus dem Baujahr allein ableiten. Vor der Entscheidung sollten Zustand, Energiequalität und notwendige Maßnahmen fachlich aufgenommen und mit aktuellen Angeboten kalkuliert werden.

Vermieten – Einnahmen statt Verkauf

Wer nicht selbst einziehen will und den Verkauf nicht braucht, kann vermieten. Das funktioniert, wenn:

• Der Zustand vermietbar ist (oder mit überschaubarem Aufwand wird)
• die konkrete Lage und Objektart zum Entscheidungszeitpunkt eine tragfähige Vermietungsnachfrage zeigen
• Sie bereit sind, sich um die Verwaltung zu kümmern (oder eine Hausverwaltung zu beauftragen)

Laufende Kosten, die gedeckt sein müssen:

Zusätzlich sollten absehbare Reparaturen an Heizung, Dach, Leitungen und Gebäudehülle geprüft werden. Alter allein ersetzt keine Zustandsaufnahme; Zeitpunkt und Höhe möglicher Kosten sind objektspezifisch.

Steuerlich: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber AfA und Werbungskosten drücken die Last erheblich. Details dazu im Ratgeber Steuern & Immobilien.

Verkaufen – wann es sinnvoll sein kann

Verkaufen ist keine Niederlage. Es ist oft die vernünftigste Lösung. Besonders wenn:

• Die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann
• Keiner der Erben in der Nähe wohnt
• Der Sanierungsstau hoch ist und die Mittel fehlen
• Der Erlös für andere Zwecke benötigt wird

Zeitpunkt: Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Ob ein Verkauf steuerpflichtig ist, hängt daher unter anderem von dessen Anschaffungszeitpunkt, der tatsächlichen Nutzung, dem eigenen Erwerbsvorgang und möglichen Sonderfällen ab. Vor einem zeitnahen Verkauf sollte der Sachverhalt steuerlich geprüft werden.

Marktwert: Lassen Sie den Wert vor der Entscheidung ermitteln – nicht danach. Erben überschätzen den Wert des Elternhauses regelmäßig. "Papa hat 1995 schon 300.000 Mark bezahlt" ist kein Marktwert. Der Markt von 2026 hat andere Maßstäbe.

Die fünf häufigsten Fehler bei geerbten Immobilien

1. Zu lange nichts tun. Die Immobilie steht leer, die Heizung fällt im Winter aus, ein Wasserrohr platzt. Leerstehende Häuser verlieren schneller an Wert als bewohnte. Und die Versicherung zahlt bei offensichtlichem Leerstand nicht mehr in vollem Umfang.

2. Erbfolge nicht grundbuchtauglich nachweisen. Für eine Weiterveräußerung ist die Voreintragung des Erben nach § 40 GBO grundsätzlich nicht zwingend. Die Erbfolge muss dem Grundbuchamt jedoch mit geeigneten Unterlagen, etwa Erbschein oder eröffnetem notariellem Testament, nachgewiesen werden.

3. Erbschaftsteuer ignorieren. Erwerber müssen einen steuerpflichtigen Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen, soweit keine Ausnahme nach § 30 ErbStG greift. Eine Erbschaftsteuererklärung ist dagegen einzureichen, wenn das Finanzamt sie anfordert. Fristen aus einem solchen Schreiben sollten unbedingt eingehalten werden.

4. Sanierungskosten unterschätzen. Ein Haus aus den 70ern sieht von außen solide aus. Aber Elektrik, Leitungen, Dämmung und Heizung entsprechen nicht den heutigen Standards. Vor dem Entscheid "behalten" müssen die Sanierungskosten auf dem Tisch liegen.

5. Erbengemeinschaft aussitzen. Nicht reden, nicht entscheiden, hoffen dass sich alles von selbst löst. Tut es nicht. Je länger gewartet wird, desto verfahrener wird die Situation.