Grunderwerbsteuer in Hessen – 6 % auf fast alles
Hessen verlangt 6,0 % Grunderwerbsteuer. Damit gehört Hessen zu den teuersten Bundesländern – nur Brandenburg, Schleswig-Holstein, NRW und das Saarland liegen mit 6,5 % darüber. Bayern (3,5 %) und Sachsen (5,5 %) sind deutlich günstiger.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 24.000 Euro. Fällig wenige Wochen nach der Beurkundung beim Notar. Ohne Zahlung keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Was viele nicht wissen: Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf die Gegenleistung – und die lässt sich beeinflussen.
Zubehör aus dem Kaufpreis herausrechnen
Nicht alles, was mitverkauft wird, ist ein Grundstücksbestandteil. Zubehör wie Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus oder Kaminofen gehört nicht zum Gebäude. Wird es im Kaufvertrag separat ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.
Rechenbeispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Haus | 420.000 EUR |
| Davon Zubehör (Einbauküche, Markise, Sauna) | - 18.000 EUR |
| Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer | 402.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer 6 % | 24.120 EUR |
| Ohne Zubehör-Abzug wäre es | 25.200 EUR |
| Ersparnis | 1.080 EUR |
Wie hoch ein abziehbarer Zeitwert tatsächlich ist, hängt vom konkreten Zubehör, Alter, Zustand und belastbaren Nachweisen ab.
Wichtig: Die Werte müssen realistisch sein. Das Finanzamt akzeptiert keine überzogenen Zubehörwerte. Eine 20 Jahre alte Küche für 20.000 Euro anzusetzen funktioniert nicht. Zeitwerte dokumentieren, am besten mit Kaufbelegen.
Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht ein Teil des Kaufpreises auf die bestehende Instandhaltungsrücklage über. Dieses Geld gehört der WEG-Gemeinschaft – nicht dem Verkäufer. Trotzdem berechnen Finanzämter die Grunderwerbsteuer häufig auf den vollen Kaufpreis.
Lange wurde der Anteil der Instandhaltungsrücklage von der Grunderwerbsteuer abgezogen. Seit dem BFH-Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) ist das nicht mehr möglich: Die Erhaltungsrücklage mindert die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage nicht. Steuerlich abziehbar bleibt aber mitverkauftes bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche, sofern es im Kaufvertrag gesondert und werthaltig ausgewiesen ist.
Rechenbeispiel Eigentumswohnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 EUR |
| Zubehör (Einbauküche), separat ausgewiesen | - 6.000 EUR |
| Bemessungsgrundlage | 274.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer 6 % | 16.440 EUR |
| Ohne Abzug | 16.800 EUR |
| Ersparnis | 360 EUR |
Voraussetzung: Das mitverkaufte Zubehör muss im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und werthaltig sein. Überzogene Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an. Den Stand der Instandhaltungsrücklage gibt die WEG-Verwaltung auf Anfrage heraus - für die Grunderwerbsteuer ist er seit 2020 aber nicht mehr abzugsfähig.
Neubau – einheitlicher Erwerbsgegenstand prüfen
Ob beim Erwerb eines Grundstücks mit anschließendem Bau nur der Grundstückskaufpreis oder auch Baukosten zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehören, entscheidet sich nach einer Gesamtwürdigung. Maßgeblich ist insbesondere, ob zwischen Grundstückskauf und Bauleistung ein objektiv sachlicher Zusammenhang besteht. Verschiedene Vertragspartner oder unterschiedliche Unterschriftstage schließen einen einheitlichen Erwerbsgegenstand nicht automatisch aus.
Die Gestaltung kann erhebliche Steuerfolgen haben und sollte vor Abschluss der Verträge individuell steuerlich und rechtlich geprüft werden. Eine pauschale „Ersparnis“ lässt sich aus getrennten Verträgen nicht ableiten.
Vermietung – Steuern sparen mit der AfA
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Das nennt sich Absetzung für Abnutzung (AfA) und mindert die Steuerlast auf die Mieteinnahmen.
Die Sätze:
- Gebäude vor 1925 errichtet: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Gebäude ab 1925: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
- Neubau ab 2023 (Fertigstellung): 3 % pro Jahr über 33 Jahre
- Denkmal-AfA: bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren + 7 % in den folgenden 4 Jahren (nur Sanierungskosten)
Rechenbeispiel Vermietung:
Kauf einer Eigentumswohnung in Flörsheim für 280.000 Euro. Baujahr 1985. Grundstücksanteil laut Kaufvertrag: 60.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 EUR |
| Abzug Grundstücksanteil (nicht abschreibbar) | - 60.000 EUR |
| AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude) | 220.000 EUR |
| AfA 2 % pro Jahr | 4.400 EUR |
| Steuersatz 35 % - jährliche Steuerersparnis | 1.540 EUR |
Über 50 Jahre sind das 77.000 Euro Steuerersparnis. In der Praxis halten die wenigsten eine Immobilie so lange – aber selbst über 15 Jahre sind es 23.100 Euro.
Nebenkosten nicht vergessen: Notar, Makler und Grunderwerbsteuer können anteilig zur AfA-Bemessungsgrundlage dazugerechnet werden. Das erhöht die jährliche Abschreibung.
Werbungskosten bei Vermietung
Neben der AfA können Vermieter alle Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen:
- Darlehenszinsen (nicht die Tilgung)
- Hausverwaltung
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Reparaturen und Instandhaltung
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Leerstandskosten (bei ernsthafter Vermietungsabsicht)
Achtung bei Modernisierung: Übersteigen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ausgenommen. Die Einordnung sollte steuerlich geprüft werden.
Grundsteuer – die laufende Belastung
Seit der Grundsteuerreform (Stichtag 1. Januar 2022, Umsetzung ab 2025) gelten in Hessen neue Berechnungsgrundlagen. Das Hessische Flächenmodell basiert – anders als das Bundesmodell – primär auf der Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht auf dem Wert.
Was Eigentümer wissen müssen:
- Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die an die Kommune geht
- Vermieter können sie auf Mieter umlegen (Nebenkostenabrechnung)
- Die Hebesätze legt jede Gemeinde selbst fest
Kommunale Hebesätze nicht aus Vergleichstabellen übernehmen: Hebesätze können durch Haushalts- oder Hebesatzsatzungen geändert werden. Für eine Kaufentscheidung sind der aktuelle Grundsteuerbescheid des Objekts und der für das betreffende Jahr veröffentlichte Beschluss der Gemeinde maßgeblich. Deshalb wird hier keine eigene kommunale Wertetabelle geführt.
Wer eine Immobilie kauft, sollte die jährliche Grundsteuer vorher kennen. Die Höhe steht im letzten Grundsteuerbescheid – den der Verkäufer vorlegen sollte. Bei vermieteten Objekten wird die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt.