Pflegefall und Immobilie: Wann muss das Haus verkauft werden?

Die finanziellen Fragen früh klären

Die Kosten eines Pflegeheims setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen und unterscheiden sich nach Einrichtung und Pflegegrad. Die Pflegekasse zahlt gesetzlich festgelegte Leistungsbeträge; zusätzlich mindert ein nach Aufenthaltsdauer gestaffelter Leistungszuschlag den pflegebedingten Eigenanteil. Die verbleibende finanzielle Belastung trägt grundsätzlich die pflegebedürftige Person, soweit keine andere Unterstützung greift.

Innerhalb derselben Einrichtung ist der einrichtungseinheitliche pflegebedingte Eigenanteil für die Pflegegrade 2 bis 5 gleich. Die tatsächlich selbst zu tragende Gesamtbelastung hängt unter anderem von Einrichtung, Unterkunft, Verpflegung, Investitionskosten und Aufenthaltsdauer ab.

Durchschnittliche Eigenbeteiligung in hessischen Pflegeheimen – Stand 1. Januar 2026 (jüngste für Hessen veröffentlichte vdek-Auswertung beim Faktencheck am 12. August 2026):

Quelle: vdek Hessen, Auswertung zum 1. Januar 2026. Es handelt sich um Durchschnittswerte; die tatsächlichen Kosten unterscheiden sich je Einrichtung. Erfasst sind pflegebedingter Eigenanteil einschließlich Ausbildungskosten, Unterkunft/Verpflegung und Investitionskosten nach Leistungszuschlag.

Für die vollstationäre Pflege gelten nach § 43 Abs. 2 SGB XI derzeit folgende monatlichen Leistungsbeträge der Pflegekasse:

Hinzu kommt nach § 43c SGB XI ein Leistungszuschlag auf den pflegebedingten Eigenanteil: 15 % im ersten Jahr, 30 % nach zwölf Monaten, 50 % nach 24 Monaten und 75 % nach 36 Monaten.

Einordnung: Aus dem vdek-Durchschnitt von 3.229 € im ersten Aufenthaltsjahr ergeben sich rechnerisch rund 38.748 € für zwölf Monate. Das ist kein Kostenvoranschlag für den Einzelfall. Vor finanziellen oder immobilienbezogenen Entscheidungen müssen die konkreten Heimkosten, Einkünfte, Vermögenslage und möglichen Sozialleistungen geprüft werden.

Wann das Haus geschützt ist

Das Sozialamt darf nicht sofort auf die Immobilie zugreifen. Es gibt klare Schutzregeln.

Ehepartner wohnt noch im Haus. Ein selbst bewohntes Hausgrundstück kann als Schonvermögen geschützt sein, wenn es nach Zahl der Bewohner, Wohnbedarf, Grundstücks- und Hausgröße, Zuschnitt und Wert angemessen ist. Der Schutz ist deshalb keine wertunabhängige Garantie; das Sozialamt prüft die konkrete Situation nach § 90 SGB XII.

Pflegebedürftiger wohnt selbst im Haus. Ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung kann als Schonvermögen geschützt sein, wenn die Angemessenheits- und Härtevoraussetzungen des § 90 SGB XII erfüllt sind.

Nach Heimeinzug ohne geschützte Mitbewohner. Steht das Haus leer und ist eine Rückkehr dauerhaft nicht zu erwarten, kann es grundsätzlich als verwertbares Vermögen berücksichtigt werden. Vor einem Verkauf sind jedoch insbesondere Angemessenheit, Härtefallregelungen, sonstige Nutzungsberechtigte und mögliche Darlehens- oder Stundungslösungen im Einzelfall zu prüfen.

Weitere Angehörige im Haus. Auch die Nutzung durch Angehörige kann bei der Schonvermögensprüfung relevant sein. Ob Schutz besteht, folgt nicht allein aus Alter oder Ausbildung, sondern aus den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Haushalts- und Härtesituation.

Die 10-Jahres-Frist bei Schenkungen

Viele Familien erwägen eine frühzeitige Übertragung an die Kinder. Ob das sinnvoll ist, hängt von Rückforderungsrechten, Versorgung des Schenkers, Steuerfolgen und dem konkreten zeitlichen Ablauf ab; einen sicheren pauschalen Schutz gibt es nicht.

Verarmt der Schenker später, kann ein Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB entstehen und auf den Sozialhilfeträger übergehen. Nach § 529 BGB ist der Anspruch grundsätzlich ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre vergangen sind. Innerhalb dieses Zeitraums sinkt der Anspruch jedoch nicht automatisch jedes Jahr um ein Zehntel; Umfang, Entreicherung und weitere Einwendungen hängen vom Einzelfall ab.

Für den Ausschluss nach § 529 BGB ist grundsätzlich der Vollzug der Schenkung maßgeblich; ein vorbehaltener Nießbrauch verschiebt den Fristbeginn nicht automatisch. Davon zu unterscheiden ist die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB, für die andere Regeln gelten können. Fristbeginn, Umfang und mögliche Einwendungen sollten vor einer Übertragung individuell rechtlich geprüft werden.

Das ist kein Grund, nichts zu tun. Es ist ein Grund, es richtig zu planen – mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Vier Optionen – und was sie bedeuten

Wenn der Verkauf droht oder sinnvoll erscheint, gibt es nicht nur eine Lösung. Die richtige hängt von der Situation ab.

Option 1: Verkauf. Der schnellste Weg, die Pflegekosten zu decken. Der Erlös fließt in die Pflege, der Restbetrag bleibt dem Pflegebedürftigen. Nachteil: Die Immobilie ist weg. Und unter Zeitdruck verkaufte Häuser erzielen selten den besten Preis.

Option 2: Vermietung. Die Mieteinnahmen decken einen Teil der Pflegekosten. Das Haus bleibt im Familienbesitz. Voraussetzung: Die Mieteinnahmen sind hoch genug, um die Lücke zu schließen, und jemand kümmert sich um die Verwaltung. Bei Häusern im Rhein-Main-Gebiet kann die Rechnung aufgehen – bei einem Haus in Trebur mit Mieteinnahmen von 1.200 Euro bleiben nach Instandhaltung und Steuer vielleicht 900 Euro übrig. Das hilft, reicht aber selten allein.

Option 3: Teilverkauf oder Immobilienverrentung. Ein Anbieter kauft einen Teil der Immobilie und zahlt den Kaufpreis aus. Der Pflegebedürftige behält ein Wohnrecht. Klingt gut. In der Praxis sind die Konditionen oft nachteilig – Nutzungsentgelte, eingeschränkte Verfügungsrechte und ein Verkaufspreis unter Marktwert. Genau prüfen, unabhängig beraten lassen.

Option 4: Umkehrhypothek. Die Bank zahlt gegen eine Grundschuld monatliche Beträge aus. Nach dem Tod wird die Immobilie verkauft und die Bank holt sich ihren Anteil. In Deutschland noch wenig verbreitet und an strenge Bedingungen geknüpft.

Wenn Entscheidungen unter Zeitdruck stehen

Der häufigste Fehler: Zu spät handeln.

Ein Pflegefall kündigt sich selten an. Sturz, Schlaganfall, Demenz – und innerhalb von Wochen steht eine Entscheidung an, für die Familien eigentlich Monate bräuchten.

Wer unter Zeitdruck ein Haus verkaufen muss, akzeptiert in der Regel einen niedrigeren Preis. Käufer spüren Druck – und nutzen ihn. Eine Immobilie, die seit zwei Tagen auf dem Markt ist und in der Beschreibung "zeitnah" steht, signalisiert Verhandlungsspielraum.

Deshalb lohnt es sich, vorher zu planen. Nicht erst wenn der Pflegefall eintritt, sondern wenn er möglich wird. Eine Vollmacht liegt vor. Die Unterlagen sind sortiert. Der Marktwert ist bekannt. Dann bleibt Zeit, eine passende Lösung zu prüfen statt unter Zeitdruck zu handeln.

Schonvermögen – was das Sozialamt nicht antasten darf

Das Sozialamt übernimmt Pflegekosten erst, wenn Einkommen und verwertbares Vermögen weitgehend aufgebraucht sind. Aber es gibt klare Grenzen.

Schonvermögen seit 1. Januar 2023:

Vor 2023 lag die Grenze bei nur 5.000 €. Die Anhebung kam durch das Bürgergeldgesetz.

Zusätzlich geschützt: selbstgenutztes Wohneigentum (wenn Ehepartner darin wohnt), ein angemessenes Fahrzeug, Riester-Rente und angemessener Hausrat.

Rund ein Drittel aller Pflegeheimbewohner in Deutschland ist bereits auf Sozialhilfe angewiesen – Tendenz steigend.

Elternunterhalt – müssen die Kinder zahlen?

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (1. Januar 2020, § 94 Abs. 1a SGB XII) werden Kinder erst ab einem Bruttojahreseinkommen über 100.000 Euro zum Elternunterhalt herangezogen.

Wichtige Details:

• Maßgeblich ist ausschließlich das Einkommen des Kindes – das Einkommen des Ehepartners bleibt unberücksichtigt
• Das Vermögen des Kindes spielt keine Rolle, solange die Einkommensgrenze nicht überschritten wird
• Das Sozialamt muss das Überschreiten der 100.000-Euro-Grenze nachweisen, bevor es Auskunft über Vermögen verlangen darf
• Die Regelung gilt nur für Eltern-Kind-Unterhalt – Ehepartner bleiben uneingeschränkt gegenseitig unterhaltspflichtig

Das betrifft den Unterhalt – nicht die Rückforderung von Schenkungen (10-Jahres-Frist). Beides wird häufig verwechselt.