Warum das Thema aktuell ist
Viele Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet sitzen auf Immobilienvermögen, aber haben wenig liquides Geld. Das Haus ist abbezahlt, die Rente reicht nicht für größere Ausgaben. Verkaufen wollen sie nicht – das ist ihr Zuhause.
Verrentung klingt nach einer Lösung: Geld bekommen und trotzdem wohnen bleiben. Die Anbieter wachsen. Die Werbung ist überzeugend. Was in den Prospekten steht, ist aber nur die halbe Wahrheit.
Die vier Modelle im Überblick
| Merkmal | Leibrente | Nießbrauch | Wohnrecht | Teilverkauf |
|---|---|---|---|---|
| Was passiert | Volles Eigentum geht an Käufer | Volles Eigentum geht an Käufer | Volles Eigentum geht an Käufer | vertraglich bestimmter Anteil geht an Anbieter |
| Gegenleistung | Monatliche Rente, lebenslang | Einmalzahlung oder Rente | Einmalzahlung oder Rente | Einmalzahlung |
| Wohnrecht | Im Grundbuch gesichert | Nießbrauch im Grundbuch (stärker als Wohnrecht) | Im Grundbuch gesichert | Nutzungsentgelt monatlich |
| Instandhaltung | Käufer oder geteilt (vertraglich) | Nießbraucher trägt laufende Kosten | Käufer | Eigentümer + Anbieter anteilig |
| Auswirkung auf Erben | Immobilie geht nicht an Erben | Immobilie geht nicht an Erben | Immobilie geht nicht an Erben | Restanteil grundsätzlich vererbbar; weitere Rechte sind vertragsabhängig |
| Abschlag vom Marktwert | individuelle Barwertberechnung | individuelle Barwertberechnung | individuelle Barwertberechnung | Vertrag, Bewertung und laufende Entgelte prüfen |
Leibrente – monatliche Zahlung bis zum Tod
Das klassische Modell. Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten dafür eine monatliche Rente. Im Grundbuch wird ein Wohnrecht eingetragen. Sie bleiben wohnen, der Käufer besitzt das Haus, kann es aber nicht nutzen, solange Sie leben.
Berechnung: Marktwert, Umfang und Rang des Wohn- oder Nießbrauchsrechts, Jahreswert, statistische Lebenserwartung, Zinssatz, Instandhaltung, Einmalzahlung, Rentengarantiezeit und Wertsicherung müssen zusammen betrachtet werden. Eine Division durch eine pauschale Restlebenserwartung ist keine belastbare Verrentungsberechnung.
Risiko für den Verkäufer: Zahlungsausfall und Vertragsfolgen müssen abgesichert werden. Ob Reallast, Rücktrittsrecht, Vormerkung oder weitere Sicherheiten passen, gehört in eine unabhängige notarielle und rechtliche Prüfung; eine Grundbucheintragung beseitigt nicht jedes Risiko.
Risiko für den Käufer: Lebensdauer, Instandhaltung, Nutzbarkeit und Wertentwicklung sind unsicher. Diese Risiken beeinflussen die individuelle Kalkulation, erlauben aber keine pauschale Aussage zur angebotenen Rente.
Nießbrauch – ein weitreichendes Nutzungsrecht
Der Nießbrauch geht weiter als ein Wohnrecht. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das ist relevant, wenn Sie später ins Pflegeheim müssen – Sie könnten das Haus vermieten und mit den Einnahmen die Pflegekosten teilweise decken.
Nachteil: Der Nießbraucher trägt die laufenden Kosten (Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung). Bei einem älteren Haus können die erheblich sein.
Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist unkündbar. Er endet mit dem Tod des Berechtigten.
Teilverkauf – kritisch betrachtet
Beim Teilverkauf wird ein vertraglich bestimmter Miteigentumsanteil übertragen. Für die weitere alleinige Nutzung wird regelmäßig ein Nutzungsentgelt vereinbart. Höhe, Anpassung und Folgen beim späteren Gesamtverkauf unterscheiden sich je Vertrag.
Klingt einfach. Ist es nicht.
Was im Vertrag konkret geprüft werden muss:
- Nutzungsentgelt. Ausgangshöhe, Bezugsgröße, Anpassungsklauseln, Laufzeit und Folgen eines Zahlungsverzugs.
- Entgelte beim Gesamtverkauf. Zusätzliche Vergütung, Maklerbindung, Kostenverteilung und Verwertungsverfahren.
- Wertentwicklung. Wie Gewinne und Verluste zwischen den Miteigentümern verteilt werden.
- Mindesterlös und Andienungsrechte. Ob der Anbieter Mindestbeträge, Vollmachten, Vorkaufs- oder Verwertungsrechte erhält.
Für einen belastbaren Vergleich müssen Auszahlung, alle laufenden und späteren Entgelte, mögliche Entgeltsteigerungen, Instandhaltung, Verkaufskosten und Wertentwicklung über denselben Zeitraum einem vollständigen Verkauf, einem Darlehen und gegebenenfalls einer Verrentung gegenübergestellt werden.
Für wen sich Verrentung lohnen kann
Verrentung ist kein Massenprodukt. Sie passt in bestimmte Lebenssituationen:
- Nachlassziele sind geklärt. Die Auswirkungen auf Erben und Pflichtteilsrechte wurden unabhängig geprüft.
- Liquiditätsbedarf ist konkret. Teilverkauf, Verrentung, Darlehen und vollständiger Verkauf wurden mit sämtlichen Kosten verglichen.
- Wohn- und Pflegeplanung ist belastbar. Wohnrecht, Nießbrauch, Instandhaltung und ein möglicher späterer Auszug sind vertraglich geregelt.
Für wen es sich nicht lohnt:
- Wer Kosten, Vertragsrechte und Nachlassfolgen noch nicht unabhängig verglichen hat
- Wer den laufenden Liquiditätsbedarf auch mit einer flexibleren und günstigeren Alternative decken kann
- Wer einen späteren Auszug, Pflegefall oder Gesamtverkauf vertraglich nicht ausreichend abgesichert hat
Worauf vor der Unterschrift achten
- Unabhängige Wertermittlung. Nicht den Wert vom Anbieter akzeptieren. Eigenen Gutachter beauftragen.
- Unabhängige Beratung. Der Notar berät die Beteiligten neutral und gestaltet den Vertrag rechtssicher; für eine ausschließlich eigene wirtschaftliche oder streitige Interessenprüfung kann zusätzlich ein eigener Rechts- und Steuerberater sinnvoll sein.
- Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch. Erste Rangstelle. Keine nachrangigen Rechte akzeptieren.
- Nutzungsentgelt-Staffelung prüfen. Manche Anbieter erhöhen jährlich. Das steht im Kleingedruckten.
- Erben informieren. Verrentung verändert die Erbmasse. Das führt zu Streit, wenn es nicht vorher besprochen wird.