Kauf bricht nicht Miete - was das in der Praxis bedeutet
§ 566 BGB ist eindeutig: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so wie er ist. Mieterhöhungen, Kündigungsfristen, Nebenkostenvereinbarungen - alles bleibt bestehen. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann nicht wegen des Eigentümerwechsels gekündigt werden.
Für den Käufer bedeutet das: Er kauft nicht nur eine Wohnung. Er kauft ein laufendes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Einen schwierigen Mieter wird er nicht los, indem er die Wohnung kauft. Einen guten Mieter allerdings auch nicht.
Für den Verkäufer bedeutet das: Die Wohnung wird anders bewertet als eine leere Wohnung. Und die Zielgruppe ist eine andere.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
Ein bestehendes Mietverhältnis schränkt die sofortige Eigennutzung ein. Eine besondere Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB greift jedoch nicht bei jedem Verkauf, sondern insbesondere bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter und anschließender Veräußerung. Daneben gelten die allgemeinen Voraussetzungen und Fristen einer Eigenbedarfskündigung.
Die Käufergruppe sind Kapitalanleger. Sie suchen:
- Stabile Mieteinnahmen bei überschaubarem Aufwand
- Eine Rendite, die über dem Festgeld liegt
- Steuerliche Vorteile durch Abschreibung und Werbungskosten
- Wertzuwachs im Rhein-Main-Gebiet als Langfrist-Investment
Kapitalanleger rechnen anders als Eigennutzer. Sie schauen nicht auf den Quadratmeterpreis - sie schauen auf die Nettomietrendite.
Wie der Preis einer vermieteten Wohnung entsteht
Bei einer leeren Wohnung bestimmen Lage, Zustand und Quadratmeterpreis den Wert. Bei einer vermieteten Wohnung kommt ein entscheidender Faktor dazu: die Jahreskaltmiete.
Nettomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100
Kapitalanleger vergleichen Kaufpreis, nachhaltig erzielbare Miete, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko und Finanzierung. Eine pauschale Ortsrendite ist ohne einheitlichen Stichtag und passendes Vergleichsobjekt nicht belastbar.
Rechenbeispiel
Wohnung in Flörsheim, 70 m², Kaltmiete 750 €/Monat
Jahreskaltmiete: 9.000 €
Ein möglicher Verkauf an Eigennutzer ist gesondert zu bewerten; Leerstand, Mietverhältnis, Zustand und Nachfrage können den Preis beeinflussen.
Keine belastbare Pauschalquote: Ob und wie stark sich ein bestehendes Mietverhältnis auf den erzielbaren Preis auswirkt, hängt unter anderem von Miethöhe, Vertragslage, Objektzustand, Käufergruppe, Finanzierung und örtlicher Nachfrage ab. Der Unterschied muss aus passenden Vergleichsfällen und der nachhaltig erzielbaren Miete des konkreten Objekts abgeleitet werden.
Was den Preis steigert - und was ihn drückt
Die Bewertung einer vermieteten Wohnung hängt von mehr ab als nur der Rendite. Diese Faktoren beeinflussen den erzielbaren Preis direkt:
| Preissteigernd | Preissenkend |
|---|---|
| Miete auf Marktniveau oder darüber | Miete deutlich unter Marktniveau |
| Zuverlässiger Mieter, langes Mietverhältnis | Mietrückstände oder Rechtsstreit |
| Guter Zustand, keine Investitionen nötig | Sanierungsstau (Heizung, Fenster, Bad) |
| Niedrige Hausgeld-Quote | Hohes Hausgeld, geringe Rücklage |
| Energieeffizienzklasse A bis C | Energieeffizienzklasse F oder schlechter |
| Aufgeteiltes Grundbuch (WEG) | Nicht aufgeteiltes MFH, Einzelverkauf nötig |
| Balkon, Stellplatz, Keller | Kein Außenbereich, kein Stellplatz |
| Steigende Mieten im Umfeld (Mieterhöhungspotenzial) | Mietpreisbremse greift, kaum Spielraum |
Vorkaufsrecht des Mieters
Der Mieter hat in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Das gilt, wenn:
- Die Wohnung erstmalig nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wird (Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen)
- Der Mieter dort zum Zeitpunkt des Verkaufs wohnt
Das Vorkaufsrecht berechtigt den Mieter, zu denselben Bedingungen zu kaufen wie der Drittkäufer. Er tritt also in den Kaufvertrag ein - zum gleichen Preis, mit den gleichen Konditionen.
Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn:
- Die Wohnung bereits beim Einzug des Mieters als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen war
- Die Wohnung an einen Familienangehörigen des Verkäufers verkauft wird
Nach Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten ist dem Mieter der Vertragsinhalt zusammen mit der Mitteilung über das Vorkaufsrecht mitzuteilen. Unterbleibt die ordnungsgemäße Information, können Ansprüche entstehen.
Eigenbedarf nach Verkauf - die Sperrfrist
Eine besondere Sperrfrist nach § 577a BGB ist nur in den gesetzlich geregelten Umwandlungs- und Veräußerungsfällen relevant. Bei anderen vermieteten Wohnungen gelten die allgemeinen Voraussetzungen und Kündigungsfristen; auch dann ist Eigenbedarf kein Automatismus.
In Hessen gilt in den erfassten Umwandlungsfällen grundsätzlich eine Mindestfrist von drei Jahren. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land Hessen per Rechtsverordnung festlegt, beträgt die verlängerte Kündigungssperrfrist derzeit acht Jahre. Flörsheim am Main und Rüsselsheim am Main sind in der aktuellen hessischen Mieterschutzverordnung gelistet; für die Einordnung im konkreten Verkaufsfall zählen aber Umwandlungszeitpunkt, Veräußerungsdatum und Übergangsregeln. Die geltende Verordnung ist nur bis 25.11.2026 verlängert und muss danach anhand einer Nachfolgeregelung neu geprüft werden. Quelle: Hessisches Wirtschaftsministerium, Abruf 11.08.2026.
Für Verkäufer ist diese Information wichtig, weil sie die Zielgruppe weiter einschränkt. Wer schnell einziehen will, kauft keine vermietete Wohnung.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Neben den üblichen Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse) brauchen Sie bei vermieteten Wohnungen zusätzlich:
- Mietvertrag inkl. aller Nachträge und Vereinbarungen
- Nachweise über Mieterhöhungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Wirtschaftsplan der WEG
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens 3 Jahre)
- Instandhaltungsrücklage: aktueller Stand
- Kautionsnachweis (Sparbuch, Konto, Bürgschaft)
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Kapitalanleger prüfen diese Unterlagen gründlich. Fehlende Hausgeldabrechnungen oder ein unklarer Rücklagenstand führen dazu, dass ernsthafte Käufer abspringen oder den Preis drücken.