Vermieten oder verkaufen – was im Einzelfall passt

Die Rechnung, die häufig zu kurz greift

„1.200 Euro Miete im Monat, das sind 14.400 Euro im Jahr – natürlich vermieten.“

So rechnen viele Eigentümer. Die Realität sieht anders aus. Von der Kaltmiete gehen ab:

Rechenbeispiel Einfamilienhaus in Trebur:
Marktwert: 400.000 €. Kaltmiete: 1.300 €/Monat = 15.600 €/Jahr.
Abzüge (konservativ): 5.500 €/Jahr.
Nettoertrag: 10.100 €/Jahr.
Nettomietrendite: 2,5 %.

Für einen fairen Vergleich müssen bei einer alternativen Geldanlage Laufzeit, Risiko, Kosten und Steuern mit denselben Annahmen angesetzt werden. Ein pauschaler aktueller Zinssatz wäre dafür nicht ausreichend.

Eine mögliche Wertveränderung kann das Ergebnis stark beeinflussen, ist aber unsicher. Für die Entscheidung sollten mehrere Szenarien gerechnet werden – einschließlich stagnierender oder fallender Werte sowie späterer Verkaufs-, Finanzierungs- und Steuerkosten.

Was für den Verkauf spricht

Sofortige Liquidität. 400.000 Euro auf dem Konto statt 10.000 Euro pro Jahr. Wer das Geld braucht – für eine neue Immobilie, die Ablösung eines Kredits, die Pflege der Eltern – für den ist Verkauf die klare Antwort.

Keine Vermieterrisiken. Kein Mietausfall, keine Räumungsklagen, keine Rückrufe wegen tropfender Rohre am Sonntagmorgen. Vermietung ist kein passives Einkommen – es ist ein Zweitjob.

Steuerfreier Gewinn nach 10 Jahren. Wer die Immobilie länger als 10 Jahre besitzt oder selbst darin gewohnt hat (im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor), zahlt keine Spekulationssteuer.

Hoher Instandhaltungsbedarf. Wenn in den nächsten 5 Jahren Heizung, Dach und Fenster fällig werden, schmälern die Kosten die Mietrendite dramatisch. 60.000 Euro Sanierung bei 10.000 Euro Nettoertrag pro Jahr – das sind sechs Jahre ohne Rendite.

Entfernung. Eine Immobilie in Flörsheim verwalten, wenn man in München lebt? Möglich, aber aufwendig. Hausverwaltung kostet Geld, persönliche Kontrolle fehlt.

Was für das Vermieten spricht

Laufende Einnahmen. Vermietung kann regelmäßige Einnahmen erzeugen. Ob und in welchem Umfang die Miete künftig angepasst werden kann, hängt von Mietvertrag, Vergleichsmiete, gesetzlichen Grenzen, Modernisierung und Marktentwicklung ab.

Mögliche Wertentwicklung. Eine gehaltene Immobilie kann im Wert steigen oder fallen. Für die Entscheidung sollten deshalb mehrere Szenarien mit Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung, Steuern und einem vorsichtigen Restwert gerechnet werden; eine bestimmte Entwicklung lässt sich nicht versprechen.

Steuerliche Wirkung. Bei vermieteten Gebäuden kommen je nach Fertigstellungszeitpunkt insbesondere lineare AfA von 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 oder 3 % bei Fertigstellung ab 2023 in Betracht. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, nicht der aktuelle Marktwert. Zinsen und weitere Werbungskosten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden. Die konkrete Einordnung gehört in die Steuerberatung.

Inflationsschutz. Immobilien und Mieten steigen tendenziell mit der Inflation. Geld auf dem Konto nicht.

Familienvermögen. Wer die Immobilie an die nächste Generation weitergeben will, behält sie. Stein bleibt, Geld geht.

Drei Szenarien – durchgerechnet

Keine graue Theorie. Drei Situationen aus dem Alltag.

Szenario 1: Sie sind 45 und erben ein Haus in Flörsheim

Das Haus Ihrer Eltern, abbezahlt, Baujahr 1985, solider Zustand. Marktwert: 420.000 €. Potenzielle Kaltmiete: 1.350 €/Monat.

Vermieten: 16.200 € Bruttomiete abzüglich ca. 5.800 € Kosten = 10.400 € Nettoertrag pro Jahr. Rendite: 2,5 %. Plus Wertsteigerung. In 20 Jahren haben Sie rund 208.000 € Mieteinnahmen kassiert und ein Haus das vielleicht 550.000 € wert ist.

Verkaufen: 420.000 € sofort. Abzüglich Maklerprovision (ca. 15.000 €) und Nebenkosten bleiben rund 400.000 €. Angelegt zu 3,5 % werden daraus in 20 Jahren rund 790.000 €.

Einordnung: Aus dem vereinfachten Beispiel lässt sich keine allgemeine Entscheidung ableiten. Das Ergebnis ändert sich mit Verkaufskosten, Finanzierung, Steuerwirkung, Instandhaltung, Mietentwicklung und späterem Immobilienwert.

Szenario 2: Sie sind 65, das Haus ist zu groß, die Kinder sind ausgezogen

Einfamilienhaus in Trebur, Baujahr 1978, Marktwert 380.000 €. Heizung muss in 3 Jahren getauscht werden (ca. 25.000 €), Fenster in 5 Jahren (ca. 20.000 €).

Vermieten: Die Sanierungskosten fressen die Mieteinnahmen der ersten 4 bis 5 Jahre. Dazu die Frage: Wollen Sie mit 70 Vermieter sein?

Verkaufen: 380.000 € erlösen, in eine barrierefreie Wohnung ziehen, den Rest anlegen. Kein Instandhaltungsrisiko, kein Mieterstress, mehr Liquidität fürs Alter.

Ergebnis: Verkaufen. Die Kombination aus Sanierungsbedarf, Alter und fehlendem Vermietungsinteresse macht die Rechnung eindeutig.

Szenario 3: Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung und überlegen

ETW in Flörsheim, 68 m², Kaltmiete 680 €, Marktwert 210.000 €. Guter Mieter seit 6 Jahren. Hausgeld 220 €/Monat, davon 150 € umlegbar.

Vermieten: 8.160 € Bruttomiete, abzüglich 840 € nicht umlegbares Hausgeld und ca. 1.500 € Rücklage/Reparaturen = 5.820 € Nettoertrag. Rendite: 2,8 %. Kein Sanierungsstau, zuverlässiger Mieter, WEG-Verwaltung kümmert sich.

Verkaufen: 210.000 € Marktwert. Aber vermietet an einen guten Mieter unter Marktmiete – realistischer Verkaufspreis an Kapitalanleger: 185.000 – 195.000 €.

Ergebnis: Behalten. Die laufende Rendite ist ordentlich, der Mieter ist zuverlässig, und der Verkauf bringt weniger als den Marktwert einer leeren Wohnung. Verkauf lohnt sich hier erst, wenn Sie das Geld akut brauchen oder der Mieter auszieht.

Die Entscheidungsmatrix

Vergeben Sie für jeden Punkt eine Bewertung. Mehr Punkte auf einer Seite zeigen die Richtung.