Die vier Phasen - und warum jede ihre Zeit braucht
Die Dauer hängt unter anderem von Vorbereitung, Preis, Objekt, Nachfrage, Finanzierung und Vertragsabwicklung ab. Die folgenden Phasen geben eine Orientierung, können sich im Einzelfall aber überschneiden oder verlängern.
| Phase | Dauer | Entscheidend |
|---|---|---|
| 1. Vorbereitung | 2 bis 4 Wochen | Unterlagen, Bewertung, Fotos |
| 2. Vermarktung | 2 bis 8 Wochen | Angebotspreis, Objektqualität |
| 3. Finanzierung | 2 bis 6 Wochen | Käufer-Vorqualifizierung |
| 4. Notar bis Zahlung | 4 bis 8 Wochen | Grundbuch, Vorkaufsrecht |
Phase 1 - Vorbereitung (2 bis 4 Wochen)
Alles, was vor dem ersten Inserat passieren muss. Unterschätzt - überspringen führt zu Verzögerungen.
Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug (1 bis 2 Wochen beim Amtsgericht), Energieausweis (1 bis 4 Wochen je nach Verfügbarkeit des Energieberaters), Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Flurkarte. Wer das erst anfängt, wenn der Käufer wartet, verliert ihn.
Wertermittlung. Eine marktgerechte Bewertung auf Basis von Vergleichstransaktionen, Bodenrichtwerten und Objektzustand. Kein Portal-Algorithmus, sondern jemand der die Straße kennt.
Objektaufbereitung. Klare Fotos, nachvollziehbare Grundrisse und ein vollständiges Exposé erleichtern Interessenten die Prüfung. Wie stark sich das auf Anfragen auswirkt, hängt vom Objekt, Preis und Vermarktungskanal ab.
Vermarktungsstrategie festlegen. Offene Vermarktung auf Portalen? Stille Vermarktung über eine Interessentenkartei? Bieterverfahren? Die Strategie beeinflusst den Zeitplan.
Phase 2 - Vermarktung (2 bis 8 Wochen)
Die Spanne ist groß, weil der Preis den Unterschied macht.
Kurzer Verlauf: Ein nachvollziehbarer Preis, vollständige Unterlagen, gute Präsentation und passende Nachfrage können die Vermarktung verkürzen. Daraus folgt jedoch keine feste Mindest- oder Höchstdauer.
Mittlerer Verlauf: Ein spezieller Grundriss, Sanierungsbedarf oder eine kleinere Käufergruppe können zusätzliche Besichtigungs- und Verhandlungszeit verursachen.
Längerer Verlauf: Preis, fehlende Unterlagen, Präsentation, geringe Nachfrage oder die Käuferfinanzierung können verzögern. Die Ursache sollte anhand der tatsächlichen Anfragen und Rückmeldungen geprüft werden, statt sie allein dem Angebotspreis zuzuschreiben.
Der Angebotspreis ist ein wichtiger Faktor, aber nicht der einzige. Ein bewusst niedriger Startpreis garantiert weder eine halbierte Vermarktungsdauer noch einen Bieterwettbewerb; Preisstrategie, Zustand, Nachfrage und Verkäuferziele müssen zusammenpassen.
Phase 3 - Finanzierung des Käufers (2 bis 6 Wochen)
Der Interessent will kaufen. Jetzt muss seine Bank mitspielen.
2 Wochen: Käufer hat eine Vorfinanzierungsbestätigung und reicht die Objektunterlagen ein. Die Bank prüft und gibt frei. Schnell und sauber - wenn alle Unterlagen vollständig sind.
4 bis 6 Wochen: Käufer hat noch keine Bank angefragt, braucht Gutachten, Unterlagen sind unvollständig, Bank stellt Rückfragen zum Energieausweis oder zum Sanierungszustand. Jede fehlende Information bedeutet ein paar Tage Wartezeit.
Was Verkäufer hier tun können: Vorqualifizieren. Keine Besichtigung ohne zumindest eine Finanzierungseinschätzung. Keine Reservierung ohne Finanzierungsbestätigung. Das spart Wochen - und schützt vor dem häufigsten aller Szenarien: Der Käufer zieht sich zurück, weil die Bank nicht mitgeht.
Phase 4 - Notar bis Kaufpreiszahlung (4 bis 8 Wochen)
Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Aber das Geld kommt nicht am nächsten Tag.
Woche 1 bis 2: Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Löschungsbewilligung der alten Grundschuld (falls vorhanden). Die Gemeinde prüft ihr gesetzliches Vorkaufsrecht und verzichtet - oder nicht.
Woche 2 bis 4: Der Notar erstellt die Fälligkeitsmitteilung. Alle Voraussetzungen sind erfüllt, der Käufer wird aufgefordert zu zahlen.
Woche 4 bis 6: Kaufpreis geht auf dem Konto ein. Bei Banküberweisung dauert das 1 bis 3 Werktage nach Zahlungsaufforderung.
Woche 6 bis 8: Übergabe mit Protokoll. Zählerstände, Schlüssel, Dokumentation. Die Umschreibung im Grundbuch dauert nochmal 2 bis 3 Monate - betrifft den Verkäufer aber nicht mehr direkt.
In seltenen Fällen verzögert die Gemeinde durch Ausübung des Vorkaufsrechts. Im Rhein-Main-Gebiet kommt das praktisch nie vor - aber die Frist läuft trotzdem.
Die fünf häufigsten Verzögerer
Fehlender Energieausweis
Pflicht seit 2014. Ohne Energieausweis darf nicht inseriert werden. Die Erstellung dauert 1 bis 4 Wochen - und die zählen zur Vorbereitungsphase, nicht zur Vermarktung.
Unrealistischer Angebotspreis
Jede Preisreduzierung nach 6 Wochen am Markt signalisiert Käufern: Hier stimmt etwas nicht. Der richtige Preis vom Start spart Monate.
Käufer ohne Finanzierungszusage
"Die Bank sagt bestimmt ja" ist keine Finanzierungsbestätigung. Vier Wochen Exklusivität für einen Käufer ohne Zusage - und dann von vorne.
Erbengemeinschaft ohne Einigung
Drei Erben, drei Meinungen, kein Beschluss. Das kann den Verkauf um Monate verzögern. Notariell beglaubigte Vollmachten vor dem Start klären.
Offene Baulasten oder Grundbucheinträge
Wegerechte, Wohnrechte, nicht gelöschte Grundschulden - alles, was im Grundbuch steht und erst geklärt werden muss, kostet Zeit. Grundbuch früh prüfen.
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