Hessen rechnet anders als andere Bundesländer
Seit 1. Januar 2025 zahlen Sie in Hessen Ihre Grundsteuer nach dem sogenannten Flächen-Faktor-Modell. Anders als beim Bundesmodell oder dem Bayern-Modell wird in Hessen nicht der Verkehrswert Ihrer Immobilie besteuert, sondern eine Kombination aus Grundstücksfläche, Wohnfläche und einem Lagefaktor. Der Lagefaktor leitet sich aus dem Bodenrichtwert ab und vergleicht ihn mit dem Gemeindedurchschnitt.
In der Praxis bedeutet das: Zwei identische Häuser in derselben Stadt können trotzdem unterschiedliche Grundsteuer zahlen, wenn sie in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen. Zusätzlich legt jede Gemeinde ihren Hebesatz fest und kann ihn durch spätere Haushaltsbeschlüsse ändern.
So setzt Hessen die Grundsteuer fest
Das hessische Modell hat vier Bausteine: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Bodenrichtwert und Hebesatz. Aus der Grundstücksfläche entsteht ein Flächenbetrag mit der festen Zahl 0,04 Euro pro Quadratmeter. Aus der Wohnfläche entsteht ein zweiter Flächenbetrag mit 0,50 Euro pro Quadratmeter.
Beide Beträge werden mit ihrer jeweiligen Steuermesszahl multipliziert, und hier liegt ein Detail, das oft falsch dargestellt wird: Für Grund und Boden gilt die volle Steuermesszahl von 100 Prozent, die Ermäßigung auf 70 Prozent gilt nur für die Wohnfläche. Die Summe aus beiden ergibt den Ausgangsbetrag.
Erst dieser Ausgangsbetrag wird mit dem Lagefaktor multipliziert, und zwar vollständig, nicht nur der Gebäudeanteil. Der Lagefaktor ist Hessens Besonderheit: Er setzt den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks ins Verhältnis zum Durchschnitt Ihrer Gemeinde und dämpft den Ausschlag über die dritte Wurzel. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag, den Sie noch mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde multiplizieren. Dann haben Sie Ihre Jahres-Grundsteuer.
Ein Beispiel der hessischen Finanzverwaltung rechnet das vor: 500 Quadratmeter Grundstück ergeben 20 Euro, 140 Quadratmeter Wohnfläche ergeben 49 Euro, zusammen 69 Euro Ausgangsbetrag. Bei einem Faktor von 0,81 bleibt ein Steuermessbetrag von 55 Euro. In unserem Rechner oben können Sie jeden einzelnen Zwischenwert nachvollziehen.
Warum der Hebesatz jährlich geprüft werden muss
Den Hebesatz legt jede Gemeinde im Rahmen ihrer Haushaltssatzung fest. Er kann sich ändern und wirkt unmittelbar auf die Jahresgrundsteuer. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine ältere Vergleichstabelle, sondern auf den für das jeweilige Jahr geltenden kommunalen Beschluss und Ihren Bescheid.
Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist die Grundsteuer eine laufende Belastung unter mehreren. Eine langfristige Hochrechnung sollte mögliche Hebesatzänderungen ausdrücklich als Unsicherheit behandeln.
Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer noch nach den Einheitswerten aus den 1960er Jahren berechnet. Das Bundesverfassungsgericht hat das 2018 für verfassungswidrig erklärt; die Werte waren zu stark veraltet und zwischen West und Ost zu unterschiedlich. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb in jedem Bundesland ein neues Modell. Hessen hat sich gegen das Bundesmodell und für ein eigenes Flächen-Faktor-Modell entschieden, das ohne aufwändige Verkehrswert-Ermittlung auskommt.
Das Hessische Finanzgericht hielt das hessische Modell mit Urteil vom 23. Januar 2025 grundsätzlich für verfassungsgemäß; beim Bundesfinanzhof ist hierzu die Revision II R 12/25 anhängig. Zusätzlich äußerte das Hessische Finanzgericht im Mai 2026 in einem besonderen Fall eines übergroßen Grundstücks im Außenbereich erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel. Maßgeblich bleiben die aktuellen Bescheide und Rechtsbehelfsbelehrungen; betroffene Sonderfälle gehören in die Steuerberatung.
