Was sich 2020 geändert hat
Vor dem 23. Dezember 2020 konnten Provisionsmodelle beim Wohnimmobilienkauf stärker zulasten des Käufers ausgestaltet sein. Für heutige Verträge sind die aktuellen Form- und Verteilungsregeln maßgeblich.
Bei einem Maklervertrag mit beiden Parteien müssen die Provisionsverpflichtungen nach § 656c BGB gleich hoch sein. Hat dagegen nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und soll die andere einen Teil erstatten, darf dieser Anteil nach § 656d BGB höchstens die Hälfte betragen; fällig wird er erst nach Nachweis der Zahlung der beauftragenden Partei.
Die Vorschriften legen keinen Prozentsatz fest. Die konkrete Höhe und das passende gesetzliche Modell werden vor der Beauftragung vertraglich festgehalten.
Was ein angenommener Satz kostet – drei Rechenbeispiele
Die Tabelle rechnet ausschließlich beispielhaft mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Partei. Das ist kein gesetzlicher oder allgemein verbindlicher Hessen-Tarif.
| Kaufpreis | Verkäufer (3,57 %) | Käufer (3,57 %) | Provision gesamt |
|---|---|---|---|
| 280.000 € | 9.996 € | 9.996 € | 19.992 € |
| 420.000 € | 14.994 € | 14.994 € | 29.988 € |
| 580.000 € | 20.706 € | 20.706 € | 41.412 € |
Die Beispielbeträge gelten nur, wenn genau dieser Satz und eine gleich hohe Verpflichtung beider Parteien vereinbart wurden.
Ein Provisionsanspruch setzt unter anderem einen wirksamen Maklervertrag, die vereinbarte Nachweis- oder Vermittlungsleistung, Kausalität und den Abschluss des Hauptvertrags voraus. Vertrag und Rechnung bestimmen die konkrete Fälligkeit.
Wann die besonderen Verbraucherregeln anders oder nicht gelten
Die besonderen Regeln der §§ 656b bis 656d BGB betreffen Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Außerhalb dieses sachlichen und persönlichen Anwendungsbereichs ist das jeweilige Vertragsmodell gesondert zu prüfen:
Mehrfamilienhäuser. Ob ein Objekt als Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus einzuordnen ist und welche Vertragsparteien beteiligt sind, bestimmt den Anwendungsbereich. Die Vergütung wird vertraglich vereinbart.
Gewerbeimmobilien. Büro, Einzelhandel, Lager, Praxis – hier gibt es keine gesetzliche Teilungspflicht.
Grundstücke ohne Wohnbebauung. Unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mit Abrissobjekt fallen nicht unter die Regelung.
Tätigkeit für beide Parteien. Fällt der Fall unter § 656c BGB, müssen die Provisionsverpflichtungen beider Parteien gleich hoch sein.
Stimmt oder stimmt nicht – sechs Irrtümer zur Provision
„Die Provision kann man auf den Kaufpreis draufschlagen, dann zahlt der Käufer sie über die Finanzierung mit.“
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ob und in welchem Umfang eine Bank Nebenkosten mitfinanziert, hängt von Beleihung, Bonität, Sicherheiten und Kreditrichtlinien ab. Kosten dürfen gegenüber Bank und Vertragsparteien nicht verschleiert werden.
„Ohne Maklervertrag muss ich nichts zahlen.“
Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verlangt § 656a BGB Textform; eine bloß mündliche Abrede genügt dann nicht. Bei anderen Objektarten ist die Formfrage gesondert zu prüfen.
„Der Makler bekommt die Provision sofort nach der Besichtigung.“
Eine Besichtigung allein löst nicht automatisch die Provision aus. Erforderlich sind die vertraglichen und gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen. Der Zahlungsnachweis der beauftragenden Partei ist speziell beim Modell nach § 656d BGB relevant, nicht pauschal in jeder Doppeltätigkeit.
„Ich kann als Verkäufer 0 % zahlen und der Käufer zahlt alles.“
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucherkäufern ist das nicht frei gestaltbar. Bei Doppeltätigkeit verlangt § 656c BGB gleiche Verpflichtungen; bei Kostenabwälzung nach § 656d BGB darf die andere Partei höchstens die Hälfte tragen.
„Provision ist Verhandlungssache – man kann immer runterhandeln.“
Die Höhe ist grundsätzlich vertraglich vereinbar. Leistungsumfang, Objekt, gesetzliches Verteilungsmodell und Umsatzsteuer sollten vor Abschluss des Maklervertrags transparent dokumentiert werden.
„Beim Privatverkauf spart man die komplette Provision.“
Ein Privatverkauf kann eine sonst vereinbarte Maklerprovision vermeiden. Ob unterm Strich mehr übrig bleibt, hängt von Preisfindung, eigenem Aufwand, Unterlagen, Vermarktung und Verhandlung im konkreten Fall ab.
