Wer früh schenkt, schenkt zweimal: sich selbst zu Lebzeiten Klarheit und den Erben Steuern. Hier rechnen Sie aus, ob und wie viel Schenkungsteuer, oft Schenkungssteuer genannt, bei der Übertragung Ihrer Immobilie anfällt.
Stephan Bettermann
Immobilienmakler seit 2005 | Flörsheim & Trebur
Schenken statt vererben: Wann lohnt sich das?
Die Schenkungsteuer nutzt dieselben persönlichen Freibeträge und Tarifstufen wie die Erbschaftsteuer. Erwerbe derselben Person vom selben Schenker innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet; dabei wird nicht lediglich der frühere Betrag vom Freibetrag abgezogen.
Bei einem Nießbrauchsvorbehalt bleibt ein Nutzungsrecht bestehen. Dessen steuerlicher Kapitalwert hängt unter anderem vom zutreffenden Jahreswert, der amtlichen Sterbetafel, der Person des Berechtigten und gesetzlichen Begrenzungen ab. Die konkrete Berechnung gehört deshalb in die Steuer- und Notarberatung.
Schenkungsteuer-Rechner
Schenkungsteuer berechnen
Automatische Orientierung nur für einen einzelnen Erwerb ohne Vorschenkungen und ohne Nießbrauch. Sonderfälle werden bewusst nicht berechnet.
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Bei einem Betrag über 0 stoppt die Automatik: § 14 ErbStG verlangt eine Zusammenrechnung mit Anrechnung der früher festgesetzten Steuer.
60 Jahre
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Bei Eigennutzung: marktüblicher Mietwert (Kaltmiete x 12).
Schenkungsteuer
0€
Bei dieser Konstellation fällt keine Schenkungsteuer an. In 10 Jahren kann der Freibetrag erneut genutzt werden.
Eingegebener Grundbesitzwert
400.000 €
Nießbrauchsabschlag
− 0 €
Steuerlicher Wert
400.000 €
Freibetrag (Kind)
− 400.000 €
Vorschenkungs-Anrechnung
+ 0 €
Zu versteuern
0 €
Sonderfall: keine automatische BerechnungVorschenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre erfordern die vollständige Zusammenrechnung und Steueranrechnung nach § 14 ErbStG.
Sonderfall: keine automatische BerechnungNießbrauch wird wegen person-, geschlechts- und stichtagsabhängiger Faktoren sowie gesetzlicher Begrenzungen nicht automatisch bewertet.
Hinweis zur Berechnung
Dieser Rechner dient der unverbindlichen Erstorientierung und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Ergebnisse ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater (§ 1 StBerG) und Notar. Bettermann Immobilien übernimmt keine Haftung. Alle Angaben ohne Gewähr.
Geprüft am 12. August 2026 | BMF-Vervielfältiger für Stichtage ab 01.01.2026 | Quellen: siehe unten
Stephan Bettermann
Immobilienmakler seit 2005 im Rhein-Main-Gebiet. Persönliche Betreuung durch Stephan Bettermann.
Nur in eng begrenzten Fällen (grobe Undankbarkeit, Notbedarf). Vor der Schenkung sollten Sie diese Fragen mit einem Notar klären, gegebenenfalls über vertragliche Rückforderungsrechte.
Was passiert, wenn der Beschenkte vor mir stirbt?
Ohne vertragliche Regelung fällt die Immobilie in den Nachlass des Beschenkten. Über eine Rückforderungsklausel im Schenkungsvertrag können Sie sich dagegen absichern.
Muss die Schenkung beim Finanzamt angemeldet werden?
Grundsätzlich ist ein steuerpflichtiger Erwerb binnen drei Monaten anzuzeigen. Nach § 30 Abs. 3 ErbStG besteht die eigene Anzeigepflicht jedoch nicht, wenn die Schenkung gerichtlich oder notariell beurkundet wurde; Notariat und Behörden haben eigene Mitteilungspflichten. Im Einzelfall sollte die steuerliche Verfahrenspflicht geprüft werden.
Was ist günstiger: Schenkung oder Verkauf zwischen Verwandten?
Kommt auf den Einzelfall an. Bei großem Wertgefälle kann ein Verkauf zu marktüblichem Preis sinnvoller sein, bei kleinerem Wertgefälle die Schenkung mit Nießbrauch.
Wert nachvollziehbar einordnen
Sie planen eine Schenkung? Wir ordnen den Immobilienwert nachvollziehbar ein.
Für die Planung kann eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung helfen. Die steuerliche Grundbesitzbewertung und ein möglicher Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts richten sich nach den gesetzlichen Verfahren und sollten mit Steuerberatung beziehungsweise einem dafür qualifizierten Gutachter abgestimmt werden.
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